나이스옥션 법원경매 포항 2025타경359 [1] 경상북도 포항시 남구 대송면 송동리 796-13 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 대송면 송동리 소재 '남성초등학교' 동측 인근에 위치하며 주변은 주거나지, 농경지, 근린생활시설 및 행정시설 등이 혼재한 근교 농촌지대로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 비교적 등고 평탄한 장방형의 토지로 현황 휴경지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경359 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 감포신용협동조합 (등기부등본 상 근저당권자 및 임의경매 신청자)

감정가: 50,184,000원

매각대상: 토지 매각

1.2. 토지 정보

소재지: 경상북도 포항시 남구 대송면 송동리 796-13

토지면적: 164.00㎡ (약 49.61평)

용도: 답 (농지)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 포항시 남구 대송면 송동리 소재 '남성초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주거나지, 농경지, 근린생활시설 및 행정시설 등이 혼재한 근교 농촌지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 포항시 대송면 송동2리 일대에서 마을 환경 개선 및 주민 생활 편의 증진을 위한 봉사활동이 진행된 바 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

인접지와 비교적 등고 평탄한 장방형의 토지입니다.

현황은 휴경지 상태입니다.

2.4. 도로 상태

지적도상 맹지이므로, 본건 토지로의 직접적인 차량 또는 보행 접근이 어려운 상태입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

더불어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 <교육환경 보호에 관한 법률>.

참고로, 포항시의 도시관리계획 재정비에 따라 남성지구(대송면 남성리 일원)에 지구단위계획구역이 신설된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 주식회사대교아이엔씨, 김상순 (2008년 12월 29일)

근저당권: 감포신용협동조합 (2019년 4월 18일, 18,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 감포신용협동조합 (2025년 5월 15일, 15,140,981원) - 말소기준권리

가압류: 경남은행 (2025년 6월 11일, 307,804,998원) (말소)

등기부채권 총액: 325,804,998원

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2019년 4월 18일 접수된 감포신용협동조합의 근저당권 (을5) 또는 2025년 5월 15일 접수된 감포신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑4)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건에는 별도의 임차인이 파악되지 않았으며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대송면 송동리 일대는 주로 농경지와 주거지가 혼재된 근교 농촌 지역입니다.

과거에는 문구점, 이용소 등 소규모 상업 시설이 존재했으나, 현재는 남성초등학교 학생 수 감소 등으로 인해 예전만큼 활발하지 않은 것으로 보입니다.

다만, '근린생활시설'이 혼재한 지역으로 기본적인 생활 편의 시설은 일부 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'근린생활시설'이 혼재한 지역으로 기본적인 편의점, 마트 등은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

남성초등학교가 본건 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 행위나 토지 이용에 있어 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

6.2. 토지이용 제한

현황 지목이 '답'이므로, 농지 관련 규제가 적용될 수 있으며, 지목 변경 또는 전용 시에는 관련 법규 및 부담금 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 인한 추가적인 이용 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

포항시에서는 현재 생활 폐기물 처리시설인 '포항에코빌리지' 조성을 추진 중이며, 대송면 대각리가 후보지로 거론되고 있습니다.

이와 관련하여 인근 지역 주민들 사이에서 악취, 대기 및 수질 오염, 자산 가치 하락 등에 대한 우려와 함께 반대 움직임이 나타나고 있습니다.

본건 소재지와 에코빌리지 후보지와의 정확한 거리는 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 환경 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 대송면 송동리에 위치한 토지 매각 건입니다.

현황 지목은 '답'이며, 면적은 164.00㎡ (약 49.61평)입니다.

주변 환경은 농경지와 주거지가 혼재된 근교 농촌 지역으로, 남성초등학교가 인근에 위치합니다.

가장 큰 특징은 지적도상 맹지라는 점이며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

등기부상 권리관계는 감포신용협동조합의 근저당 및 임의경매 신청으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기 상태의 토지를 취득하게 됩니다.

별도의 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 맹지, 농지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 규제를 고려해야 합니다.

또한, 인근 대송면 지역에 생활 폐기물 처리시설(에코빌리지) 조성이 검토되고 있어, 향후 개발 및 환경적인 측면에서 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없습니다.

2. 포항시의 도시계획 변경(지구단위계획 신설 등) 흐름 속에서, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

3. 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(인접 토지 확보 등)이 마련된다면, 향후 소규모 건축 또는 개간 등을 통한 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지라는 점과 현황 농지라는 점, 그리고 인근의 '에코빌리지' 관련 이슈 등 여러 불확실성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 50,184,000원 대비, 맹지 해소 가능성 및 실질적인 이용 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현장 답사를 통해 도로 접근성, 주변 개발 현황, 그리고 '에코빌리지' 예정 부지와의 거리 및 환경 영향 등을 면밀히 파악한 후, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 advisable합니다.

현재 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어려우며, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 결정해야 할 것입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하나, 본 건에는 인수 보증금이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.