나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31292 [1] 대구광역시 달서구 장동 333 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.06.16

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

- 본건 공장은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '대구성서초등학교' 남측 근거리 일대 성서
제1차산업단지 내에 위치하고 있으며, 주위는 성서산업단지 내 중소 규모의 각종 공장이
밀집되어 있고 동측 및 남측 인근으로 장기공원, 장동공원이 형성되어 있음.

- 도심권 내 산업단지 내에 위치하고 있으나 조성된 지 오랜 기간의 경과로 전반적인 건물
은 노후화되어 있는 상태로 주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태

일단의 기호(1),(5):
2필 일단의 세로장방형의 토지로서 서측 도로와 대체로 평탄하게 형성되어 있으며, 현
재 ""공업용건물 부지""로 이용되고 있음.

기호(3):
서측 도로와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 세로장방형의 토지로서, 현재 ""공업용건물
부지""로 이용되고 있음.

2) 인접 도로상태

일단의 기호(1),(5) 및 기호(3) 토지 서측으로 약 6m 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

3) 교통상황

- 일단의 기호(1),(5) 및 기호(3) 토지까지 제반 차량 접근 가능하며, 도보로 약 6분 내외
거리에 시내버스정류장이, 도보로 약 9~10분 거리에 도시철도2호선 '이곡역'이 소재하고
있음.

- 일단의 기호(1),(5) 및 기호(3) 토지 북측 근거리 일대로 도심 주간선도로(달구벌대로)
와 동측 근거리 일대로 중부내륙고속도로지선이 형성되어 있어 간선도로를 통해 직접적

인 고속도로로 진입이 가능함.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인
교통상황은 보통임.

4) 토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(5) 토지 공히「토지이용계획확인서」에 의거할 때 ""도시지역, 일반공업지
역, 지구단위계획구역(2018-01-02), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부
사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(201
8-01-02)(성서산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지<산
업입지 및 개발에 관한 법률>""에 해당함.

건물의 구조 및 현상

·기호(2-1)
철근콘크리트조 슬래브지붕 및 슬래트지붕 2층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""1986. 06. 27.""
이용상황: 공장

외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 및 샌드위치판넬잇기 등 마감
내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 판넬, 타일 등 마감
바닥: 아스타일, 칼라하드너, 강화마루, 장판류깔기, 바닥타일 등 마감
창호: 새시창호
부대시설: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보기, 화물용승강기 등

·기호(2-2)
세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""1986. 06. 27.""
이용상황: 수위실

외벽: 적벽돌치장쌓기 및 시멘몰탈위 페인팅 마감
내벽: 시멘몰탈 위 페인팅 및 벽지 등 마감

바닥: 장판지깔기 등 마감
창호: 새시창호
부대시설: 위생설비 등이 구비되어 있음.

·기호(2-3)

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""1987. 10. 30.""
이용상황: 공장

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 시멘몰탈 위 페인팅 및 일부 판넬 등 마감
바닥: 아스타일 및 칼라하드너 등 마감
창호: 새시창호
부대시설: 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

·기호(4-1)
철근콘크리트 및 일반철골조 판넬지붕 2층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""1986. 06. 02.(증축 2011. 05. 13.)""
이용상황: 공장

(기존 철근콘크리트조 판넬지붕 1층 공장부분)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽: 시멘몰탈 위 페인팅 마감
바닥: 칼라하드너 마감
천정: 철재트러스 위 판넬 노출
창호: 새시창호

(기존 일반철골조 판넬지붕 2층 공장(사무실) 부분)
벽체: 판넬 잇기
바닥: 칼라하드너 마감
천정: 텍스 마감
창호: 새시창호


(증축 일반철골조 판넬지붕 1~2층 공장 부분)
주기둥: H-Beam 400×300mm
벽체: 판넬 잇기
바닥: 칼라하드너 마감
천정: 데크플레이트(1층), 철골트러스 위 판넬 노출(2층)
창호: 새시창호
부대시설: 증축부분 1~2층 공장에 소화전설비, 화재경보기, 화물용승강기 등이 구비되어
있음.

·기호(4-2)
시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""1986. 06. 02.""
이용상황: 사무실 및 기숙사

외벽: 적벽돌치장쌓기 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽: 시멘몰탈 위 페인팅 및 벽지, 본타일 등 마감
바닥: 장판지깔기, 데코타일 및 일부 타일 등 마감
천정: 텍스 및 천정지 등 마감
창호: 새시창호
부대시설: 위생 및 급배수설비, 기숙사 내 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

장갑용 접착사, 보호장갑 등 생산에 필요한 제반 기계기구[공장 및 광업재단 저당법 제6
조 목록 제2016-732호로 등록)로서, 부분 가동중에 있으나 전반적인 현상은 노후화되어
있으며, 관리상태는 보통시 됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 부합물 및 종물관계

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진""에서 보는 바와 같이 본건 토지 및 건물에 제시외
건물 (ㄱ)~(ㅋ)이 부합되어 있음.

(ㄱ) 기계실: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 8.0㎡
(ㄴ) 기계실: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 16.0㎡
(ㄷ) 창고: 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 32.2㎡
(ㄹ) 창고: 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 28.7㎡
(ㅁ) 창고: 벽체이용 판넬조 판넬지붕 단층, 약 10.1㎡
(ㅂ) 창고(건물(2-1) 옥상에 소재): 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 69.3㎡
(ㅅ) 기계실(건물(2-1) 옥상에 소재): 판넬조 판넬지붕 단층, 약 13.5㎡
(ㅇ) 사무실(건물(2-3) 옥상에 소재): 판넬조 판넬지붕 단층, 약 44.5㎡
(ㅈ) 창고: 벽체 및 담장이용 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 80.2㎡
(ㅊ) 주방: 벽체이용 조적조 판넬지붕 단층, 약 8.3㎡
(ㅋ) 통로: 철골조 판넬지붕 2층, 1층 및 2층 각 약 3.8㎡

2) 공부와의 차이

기호(4-2) 건물의 공부상 구조 및 1층 용도가 '경량판넬지붕' 및 '수위실'로 되어 있으
나 현황 '슬래브지붕' 및 '사무실 및 기숙사'임.

3) 기타사항

·임대관계: 미상임.
·기타사항:
의뢰목록상 부동산의 표시에서 기호2. 건물부분의 소재지가 달서구 갈산동 100-125, 장
기동 180-58, 장동 333-37, 333으로 되어 있으나 실제 합병되어 달서구 장기동 180-96,
달서구 장동 333에 해당함.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물 포함. 공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함
2.매각대상인 기계기구 목록(제2016-732호)에 등록되어 있지 않은 기계기구 설치되어 있으며(감정평가서 사진용지 상 일련번호 14-17), 매각제외
3.목록4 건물 중 감정평가서 상 일련번호 4-2 부분은 공부상 구조 및 용도가 ‘경량판넬지붕’ 및 ‘수위실’이나, 실제 ‘슬래브지붕’ 및 ‘사무실 및 기숙사’임
4.목록2 건물의 등기부상 소재지는 ‘갈산동 100-125, 장기동 180-58, 장동 337-37, 장동 333’이나, 합병등으로 ‘장기동 180-96, 장동 333’에 소재함
5.목록5 토지 지상에 소재하는 조경수 및 조경수 화단은 토지에 포함하여 평가함
6.각 건물의 계단실, 계단은 건물에 포함하여 평가함
7.외국인체류확인서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인(전입자)들 있음
8.상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 임차인(주식회사 필름마스터) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31292 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 장동 333

용도: 공장

감정가: 6,655,329,710원

토지면적: 3453.00㎡ (약 1044.84평)

건물면적: 4561.62㎡ (약 1379.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프아이일일유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 1. 일괄매각, 제시외 건물 및 공장기계기구 포함. 2. 등록되지 않은 기계기구는 매각 제외. 3. 목록4 건물(4-2)은 공부상 내용과 실제 현황 상이 (경량판넬지붕/수위실 vs 슬래브지붕/사무실 및 기숙사). 4. 목록2 건물의 소재지는 합병으로 인해 변경됨. 5. 조경수 및 화단은 토지에 포함 평가. 6. 계단실, 계단은 건물에 포함 평가. 7. 외국인 전입자 다수, 임대차 관계 미상. 8. 대항력 있는 임차인(주식회사 필름마스터) 존재.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 부근 상황

본건은 대구광역시 달서구 장동 333에 소재하며, 성서 제1차산업단지 내에 위치하고 있습니다. 주변은 중소 규모의 각종 공장들이 밀집되어 있으며, 동측 및 남측 인근으로는 장기공원, 장동공원이 형성되어 있어 녹지 공간이 일부 존재합니다. '대구성서초등학교'가 근거리에 위치합니다.

1.1. 2. 토지 현황

토지는 일단의 기호(1),(5) 및 기호(3)으로 구성되며, 세로장방형의 토지로서 서측 도로와 대체로 평탄하게 형성되어 있습니다. 현재 '공업용 건물 부지'로 이용되고 있습니다. 토지 서측으로 약 6m 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진입이 용이합니다.

1.1. 3. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 도보 약 6분 거리에 시내버스정류장이, 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 2호선 '이곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측 근거리에는 달구벌대로, 동측 근거리에는 중부내륙고속도로지선이 형성되어 있어 도심 및 고속도로 접근성이 우수합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 「토지이용계획확인서」 상 '도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 재생사업지구(성서산업단지 재생사업지구), 지방산업단지' 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 1월 5일 접수된 중소기업은행 근저당권(을18)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 아래 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계는 면밀히 확인해야 합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* (주)딘뷰티코리아: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-11-20, 대항력 없음.

* (주)필름마스터: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 사업일자 2002-05-21, 대항력 있음. (주의 요망)

* SETIAWANWAHYU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-10, 대항력 없음.

* SUTRESNAANGGAHERYAWAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-27, 대항력 없음.

* WALGITO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-10, 대항력 없음.

1.2. 4. 권리분석 요약

등기부상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, '주식회사 필름마스터'는 대항력을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 이 임차인의 보증금(5,000,000원) 및 차임(300,000원)은 인수 대상이 아니라고 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 보증금 반환 또는 명도 저항의 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 외국인 체류확인서 상 임대차 관계 미상의 전입자들이 다수 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 산업단지 내 위치

본건이 속한 성서산업단지는 조성된 지 오래되었으나, 여전히 많은 기업이 활동하는 주요 산업 거점입니다. 중소 규모의 공장들이 밀집해 있어 관련 산업 생태계가 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.3. 2. 주변 환경

주변 공장들의 노후화가 진행된 상태로, 전반적인 건물 상태는 오래된 산업단지의 특성을 반영합니다. 공원 인접성은 긍정적인 요소이나, 전반적인 주변 환경은 공업 지역의 특성상 복합적인 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

성서산업단지 내에 위치하므로, 주거 편의시설이나 상업 시설은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 '이곡역' 주변 상권을 이용하거나, 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 2. 교통

앞서 언급한 바와 같이, 대중교통 및 주요 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 노후화

사용 승인일이 1986~1987년으로 건물이 전반적으로 노후화되어 있어, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 2. 대항력 있는 임차인 '주식회사 필름마스터'

대항력이 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금/차임 정보가 명시되어 있더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 제시외 건물 및 미등록 기계기구

제시외 건물들은 일괄매각에 포함되나, 특정 기계기구는 매각 대상에서 제외되는 등 포함/제외 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.5. 4. 공부상 내용과 현황 차이

일부 건물(특히 목록4 건물 4-2)의 공부상 구조 및 용도와 실제 현황이 상이하여, 건축물대장 등과의 일치 여부 확인 및 행정적 절차 검토가 필요합니다. 또한, 건물 소재지 합병 등 변경 사항도 존재합니다.

1.5. 5. 외국인 임차인 존재

임대차 관계가 미상인 외국인 전입자들이 다수 확인되어, 향후 명도 시 원활한 소통 및 절차 진행에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.5. 6. 유동화물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보의 특성상 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 투자 시에는 면밀한 권리 분석 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 성서산업단지 내에 위치한 공장으로, 상당한 규모의 토지 및 건물을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 교통 및 산업단지 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 건물 노후화, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 내용과 현황의 차이, 외국인 전입자 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 산업단지 내 핵심 입지

성서산업단지는 대구 지역의 주요 산업 거점 중 하나로, 향후 산업 환경 변화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.7. 2. 풍부한 토지 면적

3,453.00㎡(약 1044.84평)에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 활용 방안 모색 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

1.7. 3. 잠재적 가치 증대 가능성

노후화된 건물을 리모델링하거나 재건축할 경우, 산업단지 내 신규 공장으로서의 경쟁력을 확보하여 자산 가치를 크게 증대시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 6,655,329,710원을 기준으로, 제반 리스크 요인(건물 노후화, 임차인 문제, 명도 가능성, 추가 공사 비용 등)을 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 정확한 입찰가는 상세한 시장 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 그리고 임차인 명도 가능성 및 예상 비용 산출 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 직접 차감할 필요는 없으나, 대항력 있는 임차인(주식회사 필름마스터)의 보증금 및 관련 비용 발생 가능성을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 리스크 요인 및 명도 비용 등을 고려하여, 감정가의 75% 수준인 약 4,991,497,282원에서 80% 수준인 약 5,324,263,768원 사이에서 적정 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 예시이며, 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 거쳐 최종 결정해야 합니다.)

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