나이스옥션 법원경매 포항 2025타경362 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경362 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19 임야 경매

• 사건번호: 2025타경362
• 주소: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19
• 용도: 임야

포항지원 경매1계 2025타경362 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19 | 감정가: 420,132,000원 | 최저가: 205,864,000원 | 용도: 임야

1. 포항지원 2025타경362 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경362 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19

용도: 임야

감정가: 420,132,000원

토지면적: 1884.00㎡ (약 570평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOO

1.2. 매각 대상 및 토지 상세

매각대상: 토지매각

토지면적: 1884.00㎡ (약 570평)

토지 지분: 1884㎡

건물 정보: 건물 면적 및 지분 없음.

1.3. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 소재 "칠전마을" 동측 및 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

- 교통상황: 본건 부근까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

- 형태 및 이용상태: 기호(1,2)는 부정형 완경사지로서, "자연림"으로 이용중임.

- 인접 도로상태: 기호(1)은 맹지, 기호(2)는 지적도상 지목이 도로인 토지와 접하고 있으나 현재는 폐쇄된 상태임.

- 토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임.

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임.

- 제시외 물건: 없음.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 임대관계 미상.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 분묘기지권, 유동화물건

주의사항:

① 입목 포함 평가.

② 분묘 소재 여부 확인 불가.

③ 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 포항시 남구 연일읍 학전리 "칠전마을" 동측 및 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농림지역의 특성을 보입니다. 자연림으로 이용 중인 완경사지의 부정형 임야로, 한적하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건 인근까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 현황 도로 상태 및 맹지라는 점은 접근성에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 현OOOOOOOO입니다. 권리 분석 시, 경매 절차에 따라 진행될 것이나, 특이사항으로 '유동화물건'임을 인지해야 합니다. 유동화 물건의 경우, 채권 양도 등으로 인해 권리 관계가 복잡해질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 위험 요소

* 분묘기지권: 본건 토지 내에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 만약 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘의 소재 여부는 확인이 불가하다고 명시되어 있어, 사전 조사가 필수적입니다. 분묘기지권은 관습법상 토지 소유자의 승낙 없이도 일정 범위 내에서 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 토지의 사용권을 인정받을 수 있는 권리입니다.

* 맹지: 본건 토지(기호 1)는 도로와 직접 접하지 않는 맹지입니다. 또한, 기호(2)의 경우 지적도상 도로와 접하나 현재 폐쇄된 상태로, 건축 및 토지 이용에 있어 진입로 확보가 큰 과제입니다. 맹지는 건축 허가가 어렵고 토지 활용도가 낮아 가치가 하락할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 임야이므로 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 주위 환경이 농가주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어, 개발보다는 자연 보존 위주의 지역으로 판단됩니다. 따라서 인근의 상업 시설이나 생활 편의 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

본건 소재지인 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 일대는 자연 녹지 지역으로, 주변은 전원 농경지 및 임야 위주의 환경입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 활동과 관련된 시설 및 지역 커뮤니티 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 자연 녹지 지역임을 감안할 때 대규모 공장이나 유해 시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 문제

맹지로서 건축 허가를 받기 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(토지 사용 승낙서, 토지 매입 등) 또는 법적 절차(주위 토지 통행권 소송 등)가 필요할 수 있습니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요되며, 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 토지 활용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

분묘 소재 여부를 확인할 수 없다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 만약 분묘기지권이 인정되는 분묘가 있다면, 해당 분묘의 이장 또는 사용료 지급 등 추가적인 비용과 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어, 토지 이용 계획 수립 시 해당 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19 소재 임야로, 감정가는 4억 2천만 원대입니다. 자연 녹지 지역의 한적한 환경에 위치하며, 차량 접근은 가능하나 맹지라는 점이 가장 큰 제약 요소입니다. 또한, 분묘 소재 여부 확인 불가 및 분묘기지권의 잠재적 성립 가능성은 추가적인 조사와 위험 관리가 필요한 부분입니다. 입목을 포함하여 평가되었으며, 유동화 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승 가능성

맹지라는 치명적인 단점과 분묘기지권이라는 불확실성으로 인해 경매 시장에서 상대적으로 저평가될 가능성이 있습니다. 만약 이러한 문제들을 합리적인 비용으로 해결할 수 있다면, 향후 지역 개발 등에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 전략적 접근 필요

본 물건은 전문적인 권리 분석 능력과 현장 조사, 그리고 문제 해결을 위한 적극적인 노력이 뒷받침되어야 하는 물건입니다. 맹지 해결 방안(인접 토지 매입 또는 사용 승낙 확보)과 분묘 소재 여부 확인 및 관련 협의를 철저히 진행할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 장기적 관점의 투자

자연 녹지 지역의 임야라는 특성을 고려할 때, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 안목으로 토지 개발 가능성이나 활용 방안을 모색하는 투자가 적합할 수 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매1계