나이스옥션 법원경매 포항 2025타경362 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 소재 ""칠전마을"" 동측 및 남동측 인근에 위치
하며, 부근일대는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 부근까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형 완경사지로서, ""자연림""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 맹지, 기호(2)는 지적도상 지목이 도로인 토지와 접하고 있으나 현재는 폐쇄된
상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2019-11-29), 지구단위계획구역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역(2016-11-
28), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임.
기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2019-11-29), 지구단위계획구역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역(2016-11-
28)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①입목 포함 평가 ②분묘 소재 여부 확인 불가 ③맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경362 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산65-19

용도: 임야

감정가: 420,132,000원

토지면적: 1884.00㎡ (약 570.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOOO

등기부채권 총액: 4,134,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 소재 "칠전마을" 동측 및 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

본건 부근까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

토지형태 및 이용상태:

기호(1,2) 토지는 부정형 완경사지로서, "자연림"으로 이용 중임.

인접 도로상태:

기호(1) 토지는 맹지임.

기호(2) 토지는 지적도상 지목이 도로인 토지와 접하고 있으나, 현재는 폐쇄된 상태임.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지(기호1,2)는 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)에 해당함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 다수의 지분 이전 및 소유권 이전 등기 기록이 존재함.

* 근저당권: 현대제철새마을금고 (924,000,000원), 주식회사포스코모빌리티솔루션 (2,650,000,000원)이 등기되어 있음.

* 지상권: 현대제철새마을금고 (말소됨).

* 가압류: 신보2024제6차유동화전문 (560,000,000원, 말소됨).

* 말소기준권리: 을9 (근저당권, 현대제철새마을금고, 2023-11-29).

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

본건은 포항시 남구 연일읍 학전리의 산간 지역에 위치하여, 인근에 농가주택 및 농경지가 분포하고 있음.

주변 지역은 주로 자연림 및 임야 위주로 형성되어 있으며, 상업시설이나 편의시설은 인근 읍내 또는 포항 시내로 이동해야 이용 가능함.

향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 상승이 기대될 수 있으나, 현재로서는 개발 수요가 높지 않은 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통:

본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

가장 가까운 버스 정류장 및 노선에 대한 정보는 제한적이며, 주요 교통로는 차량 이용에 의존할 것으로 보임.

편의시설:

가까운 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 연일읍 소재지 또는 포항 시내로 이동해야 이용 가능함.

현장 주변에는 일상생활을 영위할 수 있는 기본적인 편의시설이 부족함.

혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았음.

다만, 임야 주변 개발 동향에 따라 향후 발생 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 추가적인 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권:

토지 내 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있음. 감정평가서 상에서도 분묘 소재 여부 확인이 불가하다고 명시되어 있으므로, 현장 확인이 필수적임.

맹지:

기호(1) 토지는 맹지로, 건축 등 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 도로 개설 등 법적, 행정적 절차가 필요함.

개발행위허가제한지역:

본건 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건축 등 일체의 개발 행위에 제한이 따름. 개발을 위해서는 관련 규제 완화 또는 허가 절차 확인이 필요함.

자연림 상태:

토지가 자연림으로 이용 중이므로, 산림 관련 법규(산지관리법 등)에 따른 규제를 받을 수 있음. 형질 변경이나 개발 시 산림청 등 관련 기관의 허가 및 신고 절차가 요구됨.

도로 상황:

기호(2) 토지가 접한 지적도상 도로가 현재 폐쇄된 상태로, 실질적인 도로 이용 가능 여부 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 연일읍 학전리의 자연림 상태 임야로, 감정가는 4억 2천여만 원임.

입지상 차량 접근은 용이하나, 일부 토지는 맹지이며 주변 도로 상황이 좋지 않을 수 있음.

도시지역 내 녹지 및 준보전산지로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 개발행위허가제한지역, 공장설립제한지역 등으로 묶여 있어 개발에 상당한 제약이 따름.

특히, 분묘기지권 성립 가능성 및 분묘 소재 확인 불가, 맹지, 제한구역 지정 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 법률적 검토 없이는 접근하기 어려운 물건임.

등기부상 다수의 권리 관계가 존재하였으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

1.7. 투자 포인트

도시지역 내 임야:

장기적인 안목으로 볼 때, 도시지역에 속해 있다는 점은 향후 개발 여건 변화 시 가치 상승의 잠재력을 가짐.

개발행위허가제한 완화 가능성:

만약 해당 지역의 개발행위허가제한이 완화된다면, 임야로서의 활용 가치 또는 개발 가능성이 높아질 수 있음.

자연환경 활용:

청정 자연림이라는 특성을 살려, 산림 휴양, 친환경 시설 등 다양한 방식으로의 활용 가능성 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 개발행위허가제한, 분묘기지권 등 다수의 중대한 리스크 요소를 포함하고 있어, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부, 맹지 해소 방안, 토지 형질 변경 가능성 등을 면밀히 파악하고, 관련 법규 검토를 거쳐야 합니다.

리스크 해소에 필요한 추가 비용을 충분히 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.