나이스옥션 법원경매 김천 2025타경353 [1] 경상북도 구미시 거의동 389 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 거의동 소재 금오공과대학교 남측 인근에 위치하며 부근은 단독
및 다세대주택, 미개발나지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 제반교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지대와 대체로 평탄하며 다가구주택 등의 부지임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 폭약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건으로서
-외벽: 스톤코트, 외장석, 페인트 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감
-칭호: 샤시 이중창호임.

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경353 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOO (신당새마을금고로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 거의동 389 (도로명 주소: 대학로 17-11)

용도: 다가구주택 및 제1종근린생활시설

감정가: 646,820,080원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 452.22㎡ (약 136.79평)

건물 제시외면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.4. 특이사항

공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 거의동에 위치하며, 금오공과대학교 남측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 미개발 나지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 북측 및 서측으로 약 4미터 폭의 도로에 접해 있습니다. 구미시 국도대체우회도로인 33번 국도의 거의IC가 인근에 위치합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형에 유사하며, 인접 대지와 대체로 평탄한 상태로 다가구주택 등의 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 지역 개발 동향

거의동 일대는 최근 거의1지구 및 거의2지구 개발이 진행 중이며, 구미 푸르지오 엘리포레시티와 같은 신축 아파트 단지가 들어서고 있어 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다. 또한, 금오공과대학교와 연계된 지역 산업 육성 및 기술 혁신 관련 사업도 추진되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박찬영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 서성호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 이성기

보증금: 2,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2024-04-01

확정일자: 무

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원. (이성기 임차인의 보증금 2,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 보증금입니다.)

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

2010년 8월 13일 정정숙 외 2명 소유권 이전 (매매)

2010년 8월 13일 신당새마을금고 근저당권 설정 (228,800,000원) - 말소 기준 권리

2011년 5월 6일 신당새마을금고 근저당권 설정 (161,200,000원) - 말소 기준 권리

2025년 5월 19일 신당새마을금고 임의경매 개시결정 (2025타경353, 306,377,140원)

총 등기부채권액: 390,000,000원

* 건물 등기부 요약:

2011년 5월 6일 정정숙 외 2명 소유권 보존

2011년 5월 6일 신당새마을금고 근저당권 설정 (228,800,000원) - 말소 기준 권리

2011년 5월 6일 신당새마을금고 근저당권 설정 (161,200,000원) - 말소 기준 권리

2025년 5월 19일 신당새마을금고 임의경매 개시결정 (2025타경353, 306,377,140원)

총 등기부채권액: 390,000,000원

3.3. 권리 분석 결과

본건의 말소기준권리인 신당새마을금고의 근저당권(2011.05.06. 접수)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 전원 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 따라서 인수할 권리 및 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 대학가 상권

본건은 금오공과대학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다. 대학가 주변은 주로 원룸, 오피스텔, 식당, 카페 등 학생 수요를 겨냥한 상업시설이 발달하는 경향이 있습니다.

4.2. 지역 상권 활성화 노력

구미시는 도심 및 전통시장 활성화를 위해 '달달한 야시장', '라면 축제' 등 다양한 축제와 마케팅 사업을 추진하고 있습니다. 이러한 노력은 지역 내 유동 인구를 증가시키고 소비를 촉진하여 상권 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

4.3. 개발 호재

거의동 일대의 신규 주택 단지 개발(예: 구미 푸르지오 엘리포레시티)은 지역 인구 유입과 함께 상업 시설의 잠재력 증대를 가져올 수 있습니다. 또한, 금오공과대학교 중심의 산학협력 및 기술 개발 관련 사업은 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 옥계중학교가 있으며, 금오공과대학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

다양한 버스 노선이 운행되고 있으며, 국도 접근성이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다. 신규 주택 단지 개발에 따라 근린생활시설 및 상업 시설이 점진적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

금오산 도립공원, 금오랜드 등 자연 및 휴양 시설과 구미성리학역사관, 야은역사체험관 등 역사문화 시설이 구미시에 위치하고 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설

조사 결과, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 구미시의 경우 과거 님비 현상을 겪었던 쓰레기 매립장, 소각장, 화장시설 등이 주민 편의시설로 개선 운영된 사례가 있습니다.

6.2. 임차인 현황

등록된 임차인 모두 대항력이 없으므로 법적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 가능성 등은 사전에 충분히 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 노후도 및 유지보수

철근콘크리트조 4층 건물로서, 사용승인일은 2011년 4월 26일입니다. 건물 연면적 대비 제시외 건물이 존재하므로, 실제 상태 및 활용도에 대한 면밀한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 금오공과대학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 도시 개발 및 상권 활성화 정책에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 현재까지 파악된 권리 관계는 명확하며, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 제시외 건물 및 실제 임차인 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 금오공과대학교 인근의 우수한 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 구미시의 적극적인 상권 활성화 정책 및 신규 주택 단지 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확함.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 활용도에 따라 추가 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 646,820,080원이며, 총 등기부채권액은 390,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 낙찰자가 별도의 인수 부담은 없습니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 부동산 가치, 예상 임대수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.