나이스옥션 법원경매 상주 2025타경174 [1] 경상북도 상주시 화산동 758 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새롬 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화산동 소재 ""화산마을"" 남서측 인근에 소재하며, 부근일대는 농가주택, 창고용지, 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호3)대체로 세장형의 평탄한 토지로서 기호1) 부속토지(잡종지)로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)서측으로 소로한면의 포장도로와 접함.
기호3)서측으로 소로한면 동측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-3호선)(접합) 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호3)의뢰목록상 지목이 답이나 실재 부속토지(잡종지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)철근콘크리트구조 칼라아스팔트슁글지붕 2층 으로서,
외벽:드라이비트 등 마감.
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥:바닥재,에폭쉬코팅 및 일부 타일 등 마감.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

기호2)1층:소매점, 2층:단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지""와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 다만, 해당 태양광 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음.
컨테이너박스동 철골강판지붕 1동 매각 제외
(목록3)지목이 답이나 실재 부속토지(잡종지)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경174 (1)

* 소재지: 경상북도 상주시 화산동 758

* 용도: 근린시설 (건축물표제부상 제1종근린생활시설, 단독주택)

* 감정가: 458,169,480원

* 토지 면적: 849.00㎡ (약 256.82평)

* 건물 면적: 270.86㎡ (약 81.93평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 도개새마을금고 (말소기준권리)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물은 포함되나, 해당 태양광 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음.

* 컨테이너박스동(철골강판지붕 1동)은 매각에서 제외됨.

* (목록3) 토지의 지목은 답이나, 실제로는 부속토지(잡종지)로 이용 중임.

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상북도 상주시 화산동 소재 "화산마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 창고용지, 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 서측으로 소로 한 면의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 도시계획시설: 중로1류 (폭 20m~25m) (중로1-3호선) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (절대제한지역 - 전 축종)

1.3. 토지 현황

* 형태 및 이용 상태:

* 기호1 (대지): 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 기호3 (잡종지): 대체로 세장형의 평탄한 토지로서 기호1 토지의 부속토지로 이용 중임.

* 공부와의 차이: 기호3 토지는 의뢰 목록상 지목이 답이나, 실제 이용 현황은 잡종지임.

* 제시 외 물건: 없음 (단, 매각 제외 물건은 별도).

1.4. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트 구조, 칼라아스팔트슁글 지붕 2층 건물임.

* 외벽: 드라이비트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 바닥: 바닥재, 에폭시 코팅 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이샷시 창호

* 이용 상태:

* 1층: 소매점

* 2층: 단독주택

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, LPG 가스 난방 설비 등이 되어 있음.

* 부합물 및 종물: 별첨 사진용지와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

* 공부와의 차이: 없음.

1.5. 권리 분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2017-03-24 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을9) (1), (2)

* 건물 등기부: 2017-03-24 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1) (1), (2)

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 등기부 채권 총액: 490,467,799원

* 근저당권: 195,000,000원 + 260,000,000원 = 455,000,000원 (주식회사새마을금고자산관리회사)

* 가압류: 35,467,799원 (상주시산림조합)

* 임의경매 청구금액: 175,196,310원 (도개새마을금고)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 추가적으로 확인해야 함.

1.6. 상권 분석

* 주변 환경: 농가주택, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 상업시설보다는 농업 및 주거 관련 시설이 밀집해 있음.

* 업종: 본 건물은 근린생활시설(소매점) 및 단독주택으로 이용 중이므로, 해당 용도에 맞는 업종으로 활용 가능함.

* 혐오 시설: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오 시설이 있다는 내용은 확인되지 않음.

1.7. 생활 정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

* 편의 시설: 주변에 대규모 상업 시설이나 공공 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

* 주변 환경: 농촌 및 전원 주택 단지 분위기가 혼재된 지역임.

1.8. 잠재적 리스크

* 태양광 설비 소유권 문제: 해당 태양광 설비에 대해 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 이 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 판단됨.

* 토지 지목과 현황 불일치: (목록3) 토지는 공부상 지목이 답이나, 실제 이용 현황은 잡종지임. 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 확인 필요.

* 가축사육제한구역: 절대제한지역으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 시설은 설치가 제한될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 화산동에 위치한 근린생활시설 및 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

감정가는 4억 5천만 원대이며, 토지 849㎡, 건물 270.86㎡ 규모임.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 깨끗함.

주변 환경은 농가주택, 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 자연녹지지역 내에 속해 있음.

가장 큰 투자 리스크는 건물에 설치된 태양광 설비의 제3자 소유권 주장 가능성임. 또한, 토지 지목과 실제 이용 현황의 차이, 가축사육제한구역이라는 점, 임대 관계 미상 등도 고려해야 할 사항임.

1.10. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 비교적 용이하게 부동산을 취득할 수 있음.

* 용도지역(자연녹지) 및 건물 용도(근린생활시설, 주택)를 고려하여 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능함.

1.11. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 및 분석이 필요합니다.

* 태양광 설비의 실제 소유권 및 계약 관계 확인

* 해당 지역의 최근 부동산 시세 및 거래 동향 분석

* 주변 유사 물건의 경매 낙찰가 분석

* 현장 방문을 통한 건물 및 토지의 현황, 하자 여부 확인

* 명도 가능성 및 명도 예상 비용 산출

상기 추가 분석을 통해 보다 정확하고 현실적인 예상 입찰가를 도출할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.