나이스옥션 법원경매 경주 2025타경409 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2409 로벨리타운3차 4층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경409 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2409 로벨리타운3차 4층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경409 | 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2409 로벨리타운3차 4층501호 | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 67,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경409 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2409 로벨리타운3차 4층501호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채무자 소유 물건)

1.2. 면적 현황

토지 면적: 72.38㎡ (약 21.89평)

건물 면적 (전용): 76.56㎡ (약 23.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 주요 현황

사용 승인일: 2010.06.11

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 중 4층 501호

특징: 외벽 화강석 및 스톤코드 마감, 하이섀시 이중창호. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급설비 구비.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경주시 안강읍 산대리 "안강종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 로벨리타운3차 다세대주택 단지 내에 소재합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 형성되어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 전반적인 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(일부제한)에 해당합니다.

도로 상태: 단지 서측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 무리가 없습니다.

2.4. 혐오 시설 분석

제공된 감정평가서 정보 및 주변 환경 분석 결과, 직접적으로 거주 기피 시설(혐오 시설)로 분류될 만한 시설은 보고되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보 확보를 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO)와 소유자(파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO)가 동일합니다. 이는 경매 절차 진행상 명도 저항 외의 복잡한 권리 관계 발생 가능성이 낮다는 측면에서 긍정적입니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

임대관계는 "미상"으로 보고되었습니다. 이는 곧 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 알 수 없다는 의미입니다. 만약 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

낙찰 후 잔금을 납부하기 전 반드시 명도 협의 및 인도명령 신청 등의 절차를 계획해야 하며, 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

감정평가서상 제시외 면적이나 공부와의 차이는 없으며, 법적으로 복잡한 기타 참고사항 역시 보고되지 않았습니다. 주된 리스크는 "임대관계 미상"에 따른 명도 및 보증금 인수 여부입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주거지역 내에 위치하고 있어, 상권은 주로 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 편의시설, 식당 등이 주변에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경: 감정평가서에 명시된 바는 없으나, 다세대주택이 밀집된 지역 특성상 인근에 초·중·고교 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

체육/문화 시설: 안강종합운동장이 인근에 있어 체육 시설 이용이 편리하며, 이는 주거 만족도를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

토지 이용계획상 "가축사육제한구역(일부제한)"에 포함되어 있으나, 제2종일반주거지역 내 다세대주택이므로 현 주거 용도에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

소로3류(폭 8m 미만)와 접합되어 있어 향후 개발 및 재건축 시 건축 규제가 일부 존재할 수 있습니다.

5.2. 물건 상태 리스크

2010년 사용승인으로 약 15년 경과된 건물입니다. 내부 시설의 노후화 정도를 파악하기 위해 내부 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 특히 최상층(4층)이므로 누수 여부 등을 반드시 점검해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리의 일반적인 주거지역에 위치한 2010년식 다세대주택입니다. 안강종합운동장 인근으로 주거 선호도가 보통 이상인 지역으로 보입니다. 감정가(96,000,000원)는 면적 대비 (전용 23.16평) 일반적인 다세대주택 시세를 반영한 것으로 판단되며, 임의경매이므로 권리 관계는 비교적 단순할 수 있으나 임차인 현황이 미상이므로 명도 관련 리스크를 철저히 분석하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

실수요 목적: 전용면적이 약 23평으로 아파트 30평대 수준의 실내 면적을 갖추고 있어 실거주 목적으로 적합하며, 비교적 저렴한 감정가로 넓은 면적의 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 건축 행위 등에 유리하며, 토지 지분(약 21.89평)도 다세대주택 기준으로 양호한 수준입니다.

감정가 대비 메리트: 현재 감정가가 시세 대비 저평가되었는지를 주변 실거래가를 통해 확인하여, 낮은 가격에 취득할 수 있다면 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매4계