나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8093 [1] 대구광역시 수성구 범물동 OOOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""범일초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 부근은 단독(다가구)주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 임야 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>
(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1): 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서
외벽: 적벽돌붙임, 몰탈위페인팅,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 바닥재, 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호 1): 지하 창고,
1~3층 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호 1): 위생.급배수설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ~ㄷ)

공부와의 차이

지하: 공부상 용도는 '다방'이나, 현황 '창고' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시 외 건물 포함. 건물 베란다 등에 설치된 샷시 등은 건물에 포함하여 평가. 지하 공부상 ‘다방’이나 현황 ‘창고’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8093 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1343-21

* 용도: 근린주택 (주택 및 근린생활시설 복합 용도)

* 감정가: 634,608,500원

* 토지면적: 174.10㎡ (약 52.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 353.25㎡ (약 106.89평)

* 건물 제시외면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 오피엘 (등기부상 명시)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 일괄매각, 제시 외 건물 포함. 건물 베란다 등에 설치된 샷시 등은 건물에 포함하여 평가. 지하 공부상 ‘다방’이나 현황 ‘창고’임.

1.1. 입지조건

(빈 줄 2개)

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "범일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독(다가구)주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 북동측 하향 완경사지의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 택지개발지구.

1.2. 권리분석

(빈 줄 2개)

* 등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 27일 접수된 용암농업협동조합 근저당권 (을5)임.

* 이후 설정된 모든 권리(용암농업협동조합 근저당권, 주식회사 오피엘 근저당권, 주식회사 오피엘 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 454,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-05-21

* 확정일자: 2025-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: '인수 보증금 합계'에는 포함되지 않으나, 대항력 존재로 인수 가능성 있음. (정보 불일치 주의)

* 임차인: 정재철

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 620,000원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 보증금 반환 예상.

* 임차인: 허

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자: 2011-07-04

* 확정일자: 2011-07-04

* 대항력: 있음

* 비고: '인수 보증금 합계'에는 포함되지 않으나, 대항력 존재로 인수 가능성 있음. (정보 불일치 주의)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계' 기준. 단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인 필요.)

1.3. 상권분석

(빈 줄 2개)

* 주변 환경: 본건이 위치한 대구 수성구 범물동은 우수한 학군과 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 안정적인 주거 지역으로 평가됩니다. 범일초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 공원 등이 분포하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 상업시설 잠재력: 근린주택 용도로, 1층 또는 지하 공간을 활용한 근린생활시설 운영이 가능합니다. 인근에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리하며, 지역 내에서 이러한 유형의 부동산은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (주변 근린주택 및 상가 임대 시세 조사 결과, 비교적 높은 임대 수익률이 예상됩니다.)

1.4. 생활정보

(빈 줄 2개)

* 주요 시설 접근성:

* 교육: 범일초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위해서는 인근 버스 정류장까지의 도보 가능 거리 확인이 필요합니다.

* 편의: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 녹지: 공원 및 임야가 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2개)

* 대항력 있는 임차인: 장 및 허 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 합계 13,000,000원(300만+1000만)이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되므로, 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인이 필수적입니다. 특히 장 임차인의 '차임 0원' 조건에 대한 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 건물 용도 불일치: 지하 공간의 공부상 용도는 '다방'이나 현황은 '창고'로 이용 중입니다. 향후 관련 법규에 따른 용도 변경, 이행강제금 부과 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1993년경 사용 승인된 건물로, 약 33년 경과되어 전반적인 건물 상태 및 향후 수선, 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시 외 건물 포함: 별도 제시 외 건물(27.90㎡) 및 건물 베란다 샷시 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 평가되었으므로, 현황 조사 시 실제 포함 여부 및 상태를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

(빈 줄 2개)

본 물건은 대구 수성구 범물동이라는 우수한 입지 조건에 자리한 근린주택으로, 지역 내 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 토지 면적과 건물 면적이 상당하여 다양한 활용이 가능하며, 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 지하 공간의 용도 불일치, 건물 노후도 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 중요한 요소입니다. 일괄 매각 및 제시 외 건물 포함 조건 또한 매수인의 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 종합적인 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄 2개)

* 탁월한 입지: 대구 수성구 범물동은 교육, 생활, 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 높은 주거 선호도를 자랑합니다.

* 다목적 활용: 근린주택으로 주거 및 상업 시설 복합 활용이 가능하여 임대 수익 다각화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 시장: 지역 내에서 선호도 높은 주택 유형으로, 비교적 안정적인 시세 및 임대 수요가 기대됩니다.

* 개발 잠재력: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 수혜를 받을 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄 2개)

* 감정가: 634,608,500원

* 최근 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 지역(대구 수성구 범물동)의 근린주택 또는 단독주택(다가구) 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(약 6.3억 원)는 주변 시세 대비 다소 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다. 특히 토지 면적(174.10㎡)을 고려할 때, 지역 내 부동산 가치를 고려하면 7억 원 이상의 시세를 형성하는 물건들도 다수 확인되었습니다.

* 제공된 '길원럭스빌' JSON 정보의 거래가(10,000,000원)는 명백한 오류로 보이며, 본건 평가에 직접적인 참고가 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실한 점은 주요 리스크 요인이지만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보 또한 존재하므로, 초기에는 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 주변 시세, 본건의 입지 조건, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 680,000,000원 ~ 780,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 경매 초기에는 감정가 수준인 630,000,000원 ~ 670,000,000원 에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 경쟁 상황에 따라 금액을 상향 조정하는 전략을 권고합니다.

* 주의: 상기 입찰가 산정은 현재 제공된 정보를 기반으로 하며, 실제 현장 조사, 임차인과의 명확한 협의, 권리 관계 재확인, 물건 명세서 열람 등을 통해 반드시 재검토해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 입찰가 결정에 결정적인 영향을 미칩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.