나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51350 [1] 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 107동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리 “한진마을” 북측 인근(일련번호 2) 및 충청남도 당진시 면천면 죽동리 “윗말마을” 남서측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 일련번호(2) 주위는 해안야산지대로서, 자연림 및 공장 등으로 형성되어 있으며, 일련번호(3) 주위는 순수산림지대로서, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 사다리형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임.
일련번호(3) : 부정형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(2,3) : 지적도상 맹지이며, 인접 토지 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

별지 ""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 - 그 밖의 사항"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리“당진 대상아파트 단지”내에 위치하며, 주위는 아파트, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 17층 건물내 제1층 제105호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽:벽지마감 등.
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1) : 기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 토지로서, ""아파트 건부지""임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

11,12-1,12-2,12-3,12-4,16,16-1:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
16-2:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(시도17호선)<도로법>.
17:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
640:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51350 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 107동 1층105호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 17층 건물 내 제1층 제105호

1.3. 면적

토지면적: 57.97㎡ (약 17.54평)

토지지분: 57.973000000000006㎡ (약 17.54평)

건물면적: 117.31㎡ (약 35.49평)

건물지분: 117.31㎡ (약 35.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 124,000,000 원

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 순성농업협동조합 (등기부등본 상 근저당권자)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리 소재 "당진 대상아파트 단지" 내에 위치하며, 주위는 아파트, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태 (아파트 부지 관련)

아파트 부지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 도로구역(시도17호선) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2011년 03월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (650,000,000원) 입니다.

모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권액 합계

등기부채권 총액은 793,000,000원 (근저당권 650,000,000원 + 143,000,000원) 입니다. 경매 신청 채권자는 순성농업협동조합이며, 채권 금액은 410,370,696원 입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 및 인근 상권

당진 대상 아파트는 7개 동, 총 880세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 인근으로 롯데마트 당진점이 직선거리 약 2km 거리에 소재합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본정보

아파트명: 당진 대상 아파트

주소: 충청남도 당진시 송산면 금암리 11

사용승인일: 1999년 06월 30일

세대수: 880세대

총 주차대수: 618대 (지상 218대, 지하 400대)

최고층/최저층: 18층 / 1층

5.2. 편의시설

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

5.3. 교육환경

단지 인근에 당산 초등학교, 원당 초등학교, 원당 중학교, 송산 중학교, 송악 고등학교, 호서 고등학교 등이 위치하나, 도보 접근성은 떨어집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 사항 (물건과 직접 관련 없는 별도 필지)

감정평가서 요약에 포함된 토지(일련번호 2, 3)는 해안야산지대, 순수산림지대로서 사다리형 또는 부정형의 '자연림' 상태이며, 지적도상 맹지로 인접 토지 경유 접근이 가능하고, 보전관리지역, 농림지역 등의 규제를 받습니다. 이는 본건 아파트와는 별개의 토지에 대한 내용으로 보입니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행될 수 있습니다.

6.3. 미상 임대관계

임대관계가 미상으로, 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 아파트 노후화

1999년에 준공되어 연식(약 27년)이 상당하므로, 향후 재건축 또는 리모델링 시점과 비용에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 당진 대상아파트 107동 1층 105호입니다. 880세대 대단지 내 위치하며, 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 아파트 자체는 1999년 준공으로 노후화가 진행되었습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치: 880세대의 대단지로, 기본적인 인프라와 관리 시스템이 갖춰져 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 권리가 없습니다.

* 당진시 개발 잠재력: 당진시는 서해안 지역의 주요 산업도시로 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 당진대상 아파트의 3.3㎡당 매매가는 약 324만원 선으로 조사되었습니다. 해당 물건의 건물 면적은 117.31㎡ (약 35.49평)이므로, 이를 기준으로 시가를 환산하면 약 114,997,600원 (324만원/평 * 35.49평) 수준으로 예상됩니다.

또한, 최근 실거래가 자료를 보면 84.84㎡(약 25평형)이 2026년 3월 10,700만원, 59.83㎡(약 18평형)이 2026년 3월 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

제시된 감정가는 124,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 124,000,000원과 최근 시세 및 실거래가, 그리고 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 단순 시세 분석에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 더 면밀한 조사와 현장 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.