나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10137 [1] 충청북도 옥천군 안내면 서대리 75-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안내면 서대리 소재 ""서대저수지"" 북서측 인근 보전관리지역내에 위치
하며, 주위는 순수농경지 및 순수임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보
통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입은 불가능하며, 남측 인근으로 국도(37호)가 경유하는 등 제반 교통상황
은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

공히 남동측으로 완만하게 경사진 각필 부정형의 토지로서, 전(휴경지)로 이용중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(돼지,개,닭,오리,메추리 사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별
대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(돼지,개,닭,오리,메추리 사육제한구역))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별
대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(돼지,개,닭,오리,메추리 사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별
대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
토지일부경계지점에 분묘존재.
차량출입불가능.
농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경10137 (1)

* 소재지: 충청북도 옥천군 안내면 서대리 75-3

* 토지면적: 1197.00㎡ (약 362.09평)

* 건물면적: 해당 없음 (0.00㎡)

* 감정가: 26,334,000원

* 토지 용도: 전 (휴경지)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지 매각

* 소유자: 육군호 (등기부 요약 기준, 최종 소유권 이전)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 옥천군 안내면 서대리 소재 '서대저수지' 북서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 보전관리지역 내에 위치하며, 주변은 순수 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 남측 인근으로 국도(37호)가 지나고 있으나 직접적인 도로 접근성은 매우 제한적임. 맹지 상태임.

* 이용 상태: 남동측으로 완만하게 경사진 부정형 토지로, 현재 전(휴경지)으로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 최초 소유권 보존 등기: 1971년 4월 29일 (육심용)

* 소유권 이전 (협의분할 상속): 2011년 9월 5일 (육군호)

* 가압류 (현대카드): 2025년 3월 18일, 19,083,011원 (말소기준권리)

* 강제경매 (현대카드): 2025년 5월 20일, 5,167,563원

* 말소기준권리: 2025년 3월 18일자 현대카드 가압류 (갑3)

* 낙찰 후 인수되는 권리:

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상 지상권 존재 내역 없음)

* 경매 절차상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보 없음.

1.3. 상권분석

* 해당 물건지는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있음.

* 주변에 농가 주택이 소재하고 있어 소규모 지역 수요만 존재할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성이 매우 취약하며, 본건까지 차량으로 직접적인 접근이 불가능한 맹지임.

* 주변 편의시설 및 기반시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 농촌 지역 생활 환경을 갖춘 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 미제출 시 보증금 미반환. 입찰 전 발급 가능 여부 확인 필수. (농지취득자격증명 발급 절차는 비교적 명확하나, 발급 요건 및 지역별 확인이 필요함)

* 분묘기지권 존재 가능성: 토지 일부 경계 지점에 분묘가 존재하며, 이는 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약을 줄 수 있음. 관련 법적 검토 및 현장 확인 필요.

* 차량 출입 불가: 본건까지 차량 진입이 불가하여 접근성이 매우 낮음.

* 맹지: 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용에 제약이 큼. 별도의 측량이 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당하여 토지 이용 및 개발에 대한 엄격한 규제가 적용됨.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 있으며, 별도 측량이 필요할 수 있음.

* 개발제한구역 일부 해제 관련: 최근 옥천군 개발제한구역 일부가 해제되었으나, 본 물건지의 정확한 위치가 해당 구역에 포함되는지는 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 옥천군 내 농경지로, 감정가는 2,633만 4천 원 수준이나, 차량 진입 불가, 맹지, 분묘기지권 가능성, 농지취득자격증명 요구 등 다수의 잠재적 리스크와 제약을 안고 있음.

* 특히 농지법, 국토계획법 등 토지 이용에 대한 제약이 많아 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 농사, 임야 활용 등)을 가진 실수요자에게 적합할 수 있으나, 그마저도 접근성 및 이용 제한이 커 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 비교적 낮아, 리스크를 감수하고 저가 매수를 목표로 하는 투자자에게 고려 대상이 될 수 있음.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있으나, 현재로서는 불확실함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 26,334,000원

* 고려 사항:

* 인수할 권리 없음 (보증금 0원).

* 다수의 강력한 리스크 요인 (차량 불가, 맹지, 분묘, 농지증명, 각종 제한 등).

* 실수요 목적 외 투자 가치 제한적.

* 분석: 현 상황에서는 감정가 이하, 즉 50~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가 범위: 13,000,000원 ~ 18,000,000원 (이는 절대적인 가격 제시가 아니며, 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.