나이스옥션 법원경매 영동 2025타경81 [1] 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 교평리 소재 ""청산삼거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택이 혼재하며, 서측 인근 청산면소재내에 음식점 및 점포 등의 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 남측 인근 청산관기로(왕복2차선)를 통해 보은군 및 영동군 등 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

""일련번호(1) : 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택부지로 이용중임.
일련번호(3, 4) : 완경사 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.""

인접 도로상태

""일련번호(1) : 동측으로 노폭 약 6m의 콘크리트 포장도로와 접함.
일련번호(3, 4) : 본건이 노폭 약 6m의 콘크리트 포장도로임.""

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
일련번호(2) : 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

""일련번호(2) : 철근콘크리트구조 판넬지붕(현 판넬위 기와지붕) 단층 건물로,
외벽 : 치장벽돌
내벽 : 벽지, 타일, 루바 등 내부인테리어
바닥 : 강화마루, 타일 등
천장 : 천장지, 루바 마감 등
창호 : 하이새시이중창호.""

이용상태

일련번호(2) : 단독주택(방2, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, LPG에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 본 건물에 유치권자가 거주중인 것으로 탐문되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

현황조사결과, 목록2번에 유치권 행사를 위하여 거주 중인 사람("김동현")이 있는 것으로 조사됨(유치권 신고는 없으며, 유치권 성립 여부는 불분명함. 또한 2026.07.27. 신청채권자가 유치권배제신청서 제출함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 옥천군 청산면에 위치한 단독주택으로, 부동산 임의경매를 통해 진행됩니다.

* 사건번호: 영동지원 2025타경81 (1)

* 소재지: 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 306,292,650원

* 토지면적: 1,912.00㎡ (약 578.68평)

* 건물면적: 83.78㎡ (약 25.35평)

* 제시외 건물면적: 6.30㎡ (약 1.91평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 새경산새마을금고

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 옥천군 청산면 교평리 소재 "청산삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택이 혼재하고 있습니다. 서측 인근 청산면 소재지 내에는 음식점 및 점포 등의 근린생활시설이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건 남측 인근 청산관기로(왕복 2차선)를 통해 보은군 및 영동군 등 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 및 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다. 또한, 도로로 이용 중인 토지도 포함되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 6m의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 보전관리지역에도 해당됩니다.

* 기타참고사항: 본건 토지는 인접지와 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 및 위치 확인은 별도의 측량을 필요로 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 2월 16일 새경산새마을금고의 근저당권(230,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 설정된 중국인 근저당권, 대전신용보증재단 가압류, 새경산새마을금고 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 310,065,077원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 유치권 관련 사항:

* 현황조사 결과, 본건 건물에 유치권을 행사하며 거주 중인 "김동현" 씨가 조사되었습니다.

* 유치권 신고는 없으며, 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자(새경산새마을금고)는 2026년 7월 27일에 유치권배제신청서를 제출하였습니다.

* 유치권의 성립 여부 및 인수 여부는 낙찰 후 법적 판단이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역으로, 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근 청산면 소재지에 음식점, 점포 등 기본적인 편의시설이 위치합니다.

1.4. 생활정보

본건 주변의 생활 환경은 다음과 같습니다.

* 교통: 남측 인근 도로를 통한 차량 이동이 용이하며, 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주거환경: 단독주택 밀집 지역 및 농경지가 혼재된 조용한 주거 환경입니다.

* 주변 시설(추가 조사): 검색 결과, 본건 인근 약 1.5km 지점에 '청산공원'이 위치하고 있습니다. 이 공원은 산책, 조깅, 트레킹, 자전거 라이딩을 즐기기 좋은 자연 휴식 공간으로 알려져 있습니다. 또한, 팔음산과 같은 산림 지역이 인근에 있어 자연 환경이 양호합니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역(옥천군 청산면)에서 건설폐기물 처리업체 입주에 대한 주민들의 반대 움직임이 있었던 것으로 확인됩니다. 다만, 본건 소재지(교평리 172-3번지) 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에는 다음과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 유치권 주장자 거주: "김동현" 씨가 유치권을 주장하며 거주 중이며, 이에 대한 법적 불확실성이 존재합니다. 신청채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 최종 결과는 입찰 전까지 변동될 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 토지의 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요하며, 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 유사 건물 시세 분석의 한계: 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 '유니온주택'이라는 다세대 주택의 매매 사례로, 본건(단독주택)과는 건물 유형이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 사례는 350,000,000원에서 450,000,000원 수준으로 거래되었으나, 이는 59.58㎡(약 18.03평)의 전용면적을 가진 다세대 주택 기준입니다.

* 건축물 노후화: 제공된 JSON 데이터 상 유사 건물('유니온주택')의 건축 연도가 1992년으로, 본건 건물 역시 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 청산면에 위치한 단독주택으로, 1,912.00㎡(약 578.68평)의 넓은 토지를 보유하고 있습니다. 감정가는 3억 6백만 원대입니다.

주변 지역의 유사 다세대 주택 사례를 볼 때, 59.58㎡(약 18.03평) 면적의 주택이 3억 5천만 원에서 4억 5천만 원 수준으로 거래된 점을 고려하면, 본건 단독주택은 넓은 토지와 건물 면적을 감안할 때 잠재적인 가치가 더 높을 수 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 유치권을 주장하며 거주 중인 "김동현" 씨의 존재입니다. 유치권 성립 여부 및 인수 가능성에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 것입니다. 신청채권자가 유치권 배제 신청을 진행 중이라는 점은 긍정적인 요소이나, 최종 해결까지는 지켜볼 필요가 있습니다.

또한, 토지 경계 불분명, 지역적 용도 제한 등도 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 유치권 문제가 명확하게 해결된다면 넓은 토지를 활용한 신축 또는 개축 가능성을 바탕으로 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 입찰 전 유치권 문제 해결 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,912.00㎡(약 578.68평)의 넓은 토지를 활용한 다양한 개발 및 활용 가능성이 높습니다. (신축, 증축, 분할 등)

* 지역 내 희소성: 넓은 필지의 단독주택 부지는 지역 내에서 흔치 않아 희소 가치를 가질 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 주변에 청산공원, 팔음산 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 주변 다세대 주택의 실거래가 수준을 고려할 때, 유치권 문제가 해결된다면 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(306,292,650원)와 주변 시세, 그리고 주요 리스크 요인인 유치권 문제를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 유치권 관련 불확실성: 현재 "김동현" 씨가 유치권을 주장하며 거주 중이며, 유치권 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자가 유치권 배제 신청서를 제출하였으나, 법적 절차에 따라 최종 결정될 사항입니다. 이로 인해 입찰가에 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세 고려: 제공된 JSON 데이터 상 유사한 면적의 다세대 주택이 3억 5천만 원에서 4억 5천만 원에 거래되었음을 감안할 때, 본건의 잠재 가치는 상당합니다.

* 총 채무액: 총 등기부채권액이 310,065,077원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 유치권 문제가 원만하게 해결된다는 전제 하에, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다. 그러나 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최종 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 예상됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 유치권의 최종 처리 결과, 경매 현장의 분위기, 경쟁 입찰자의 수 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 유치권 문제가 완전히 해소된다면 300,000,000원 이상의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.