나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10268 [1] 강원특별자치도 속초시 노학동 510-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 노학동 소재 '금호설악리조트' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을
감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1: 현황 ""전 및 일부 건부지 등"" 상태입니다.
기호2,3,5: 현황 ""전 및 일부 휴경지"" 상태입니다.
기호4: 현황 ""도로 등""으로 이용중입니다.
기호6,8,9,13: 현황 ""전""으로 이용중입니다.
기호7 : 현황 답 및 일부 도로""로 이용중입니다.
기호10,12: 현황 ""휴경지"" 상태입니다.
기호11: 현황 ""휴경지 및 도로""로 이용즁입니다.
기호14,15: 현황 ""자연림 및 일부 전""으로 이용중입니다.
기호16: 현황 ""자연림"" 상태입니다.
기호17: 현황 ""전 및 도로""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1: 본건 동측으로 세로(불)에 접합니다.
기호2,3,15: 본건 서측으로 세로(불)에 접합니다.
기호4: 본건이 세로(불) 도로입니다.
기호5,10,12,13,14,16: 맹지입니다.
기호6: 본건 북측으로 세로(가)에 접합니다.
기호7: 본건 북측 및 서측, 동측으로 각각 도로에 접합니다.
기호8,9: 본건 서측으로 세로(가)에 접합니다.
기호11: 본건 동측으로 세로(가)가 통과합니다.
기호17: 본건 서측으로 세로(불)이 통과합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1,2,3,4,14,15,16,17>
자연녹지지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,

<기호5,6,8,9,10,11,12,13>
자연녹지지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

<기호7>
자연녹지지역, 특화경관지구,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 중 기호1 토지 북측 일부에 제시외 건물(주택 및 부속사)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 여부 등은 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. - 목록1~11은 공통적으로 농지취득자격증명원필요(미제출시 보증금 몰수)하며, 목록1일부 임야화된 휴경지이며 토지 지상에 매각대상 아닌 소유자 미상의 조적조 슬라브지붕 주택 약75.2㎡ 및 조적조 슬레이트지붕 약 21.1㎡(법정지상권 성립여부 불분명), 소유자 미상의 철골조 철망 구조물 있으며, 목측상 토지 경계부근 매각대상아닌 소유자 미상의 철골조 슬레이트 지붕 구조물 있으나 정확한 여부는 별도의 지적경계측량을 요함. - 목록 2는 일부 휴경지, 목록4는 공부상 '전'이나 현황은 콘크리트포장 도로로 사용 중임, 목록6은 공부상 '답'이나 현황은 '전'으로 사용중임, 목록7일부는 도로로 이용중, 목록8은 일부 임야화된 휴경지임, 목록10,11은 현황은 임야화된 휴경지이며 목록11은 토지 일부 콘크리트포장 도로 있음. 목록12는 공부상 '대'이나 현황은 임야화된 상태이며 목측상 토지 일부가 저수지로 되어있는 것으로 보여지므로 정확한 여부는 지적경계측량필요. -목록13은 공부상 '대'이나 현황은 '전'으로 사용 중임. -목록14~17 지상의 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음), 목록17은 토지 일부 콘크리트 포장도로로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10268 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 노OOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 강원특별자치도 속초시 노학동 510-15

토지용도: 전

감정가: 26,792,026,000원

매각대상: 토지일부지분매각

토지총면적: 65,948.00㎡ (약 19,949.2평)

매각토지면적(지분): 65,445.03㎡ (약 19,797.3평)

건물매각: 없음 (토지만 매각)

제시외 건물: 토지상에 매각대상 아닌 소유자 미상의 조적조 슬라브지붕 주택 약 75.2㎡, 조적조 슬레이트지붕 약 21.1㎡, 철골조 철망 구조물, 철골조 슬레이트 지붕 구조물 존재.

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 강원특별자치도 속초시 노학동 소재 '금호설악리조트' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

교통상황: 본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 준보전산지 (일부 토지, 산지관리법)

* 특화경관지구 (기호7)

인접 도로상태: 본 건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 세로(불), 세로(가)에 접하거나 도로 자체로 이용됩니다. 일부 필지(기호5,10,12,13,14,16)는 맹지입니다. 자세한 사항은 감정평가서상 내용을 참조해야 합니다.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2022년 1월 20일 접수된 노바엔피엘자산관리대부주식회사 외 1명의 근저당권 (채권금액 11,700,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 다만, 2022년 1월 20일 접수된 주식회사오에스비저축은행외 2명의 지상권설정(을14) 중 일부(을14-1)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이 지상권은 2024년 3월 29일 노바엔피엘자산관리대부주식회사에 지분이 이전되었으나, 여전히 말소되지 않은 것으로 확인됩니다.

* 본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리에 지상권이 명시되어 있어, 이는 매우 중대한 인수 대상 권리입니다.

* 최근 임의경매개시결정은 2025년 5월 21일 노바엔피엘자산관리대부주식회사에 의해 이루어졌습니다.

* 등기부채권 총액: 약 17,260,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현황 조사 시 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건은 속초시 노학동의 근교 농촌 지역에 위치하여, 주변에 농경지와 임야, 단독주택이 혼재되어 있습니다.

인근 '금호설악리조트'가 위치하고 있어 관광 관련 시설과의 연계성을 고려해 볼 수 있으나, 전반적으로 상업적 기능보다는 전원형 입지에 가깝습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설, 학교 등 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, 속초시의 주요 편의시설 및 시내 접근성은 차량 이동을 통해 확보될 것으로 예상됩니다.

농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 목록 1~11번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있습니다.

분묘기지권 성립 가능성: 목록 14~17번 토지 지상에 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 별도 확인이 필요합니다.

법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 지상에 소유자 미상의 주택 및 구조물들이 존재하며, 이들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성이 있습니다.

미등기/무허가 건축물 존재: 토지 지상에 매각 대상이 아닌, 소유자 미상의 여러 건물 및 구조물(주택, 철골조 구조물 등)이 소재하므로, 이에 대한 법적 처리 방안을 강구해야 합니다.

토지 경계 및 현황 불일치: 일부 필지는 공부상 용도와 현황이 상이하며(도로, 임야화, 전 등), 정확한 경계 확인을 위한 지적경계측량이 필요합니다.

맹지 다수: 목록 5, 10, 12, 13, 14, 16번지는 맹지로, 도로 접근성이 없어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

지상권 인수 가능성: 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리에 지상권이 명시되어 있어, 이는 토지 이용 및 처분에 큰 영향을 줄 수 있는 가장 중대한 위험 요소입니다.

토지일부지분매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유물 분할 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대규모 토지를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회를 제공하지만, 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다.

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 맹지인 필지가 다수라는 점입니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수, 분묘기지권 및 법정지상권의 불확실성, 공부상 현황과 차이 등이 잠재적 문제입니다.

그럼에도 불구하고, 대규모 토지라는 점에서 장기적인 개발 잠재력이나 활용 방안 모색이 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대규모 토지: 65,948.00㎡ (약 2만평)에 달하는 광활한 토지 면적은 개발 잠재력을 시사합니다.

관광지 인접: 금호설악리조트와 같은 관광 시설 인근에 위치하여 향후 관광 관련 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

상대적 저평가 가능성: 총 채무액 및 감정가를 고려할 때, 시장 가치 대비 잠재적 저평가 가능성을 기대할 수 있습니다. 단, 리스크 해소 비용을 반드시 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 본건의 복합적인 권리관계(특히 인수될 수 있는 지상권), 토지 이용의 제약(맹지, 농지법 등), 그리고 분묘 및 미등기 건물 처리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

현 단계에서는 상기 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 자문을 거친 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

(참고: 인수 보증금은 없으므로, 입찰가는 총 채무액, 감정가, 시장가치, 예상되는 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.