나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경620 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 봉오리 352 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경620 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 봉오리 352 답 경매

• 사건번호: 2025타경620
• 주소: 강원특별자치도 화천군 상서면 봉오리 352
• 감정가: 204,263,000원
• 최저가: 142,984,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

춘천지방법원 경매4계 2025타경620 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 봉오리 352 | 감정가: 204,263,000원 | 최저가: 142,984,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 춘천지방법원 2025타경620 (1)이며, 매각대상은 토지매각으로 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 강원특별자치도 화천군 상서면 봉오리 352 (일괄매각) 일대이며, 용도는 공부상 '답'이나 현황 '전' 또는 '전 및 일부 구거'로 이용 중인 토지입니다.

1.2. 면적 및 용도

총 토지면적은 6,705.00㎡ (약 2,028.10평)이며, 건물면적은 0.00㎡입니다.

토지 지분율은 670500입니다.

1.3. 매각 및 가격 정보

감정가는 204,263,000원입니다.

경매 진행 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 봉오리 소재 '봉오1리경로당' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택과 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 마을 환경입니다.

주거개발진흥지구 및 제2종지구단위계획구역 내에 위치하고 있어, 향후 개발 잠재력을 내포하고 있으나, 현재는 농경지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됩니다.

다만, 해당 토지 자체는 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이므로, 진출입을 위한 사도 또는 인접 토지 이용 협의가 필요합니다.

2.3. 토지의 현황 및 상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전'(밭) 및 일부 도랑('구거') 상태로 이용 중입니다.

일련번호 1~3 모두 맹지 상태입니다.

토지 위 지상에는 소유자 미상의 인삼을 포함한 재배시설과 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 등이 소재하는 것으로 조사되었으나, 이들은 **매각 대상에서 제외**됩니다.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 권리관계 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일인이며, 채권자(한OOOOOO)의 신청에 의해 진행됩니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자의 추가 인수 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 지상에 재배 중인 **인삼 등 제시목록 외의 물건은 매각 제외** 사항이므로, 낙찰자는 이에 대한 법적 처리 또는 별도의 협의를 해야 하는 부담이 존재합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지 일련번호 1, 2, 3 모두 계획관리지역 및 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 내에 속하여 향후 주거 관련 개발 가능성을 가지고 있습니다.

그러나, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)으로 지정되어 축산 관련 사업은 불가합니다.

또한, 상대보호구역(상승초등학교 봉오분교장) 및 **제한보호구역(행정위탁-4층12m)** 등 군사시설 및 학교 관련 규제가 복합적으로 적용되고 있어, 건축 행위 시 높이 제한 등 제약 사항이 있음을 반드시 인지해야 합니다. 일련번호 3은 절대보호구역에도 저촉됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

상서면 봉오리 일대는 주거와 농경 위주의 소규모 마을입니다.

주요 생활 편의시설 및 상권은 인근의 사방거리(상서면 중심지)나 화천읍 등으로 이동해야 합니다.

봉오리 마을 자체는 조용한 농촌 환경이며, 주변에 축사가 없는 깨끗한 환경을 갖추고 있어 정주 여건 측면에서는 긍정적입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

화천군 상서면 일대는 군사 접경 지역의 특성상 군 관련 시설의 영향을 강하게 받습니다.

공개된 정보에 따르면, 본건 주변에서 일반적인 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 산업단지 등)의 존재는 확인되지 않으나, **군사 보호구역으로 인한 규제** 자체가 잠재적 불편 요소이자 리스크로 작용합니다. (토지이용계획 참조)

교육 시설로는 상대보호구역으로 언급된 상승초등학교 봉오분교장이 인근에 위치합니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

* **맹지 리스크:** 일련번호 1~3 모두 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 기타 개발 행위 시 인접 토지 소유자의 토지 사용 승낙(도로 확보)이 필수적이며, 이는 비용 및 시간적 리스크를 수반합니다.

* **농지취득자격증명(농취증) 리스크:** 농지법상 경작 능력이 있는 사람만 취득할 수 있으며, 지정된 기한 내에 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수되므로, 상서면사무소에 사전 문의하여 발급 가능 여부와 기간을 확인해야 합니다.

* **지목/현황 불일치 리스크:** 공부상 '답'이나 현황 '전' 또는 '구거'로 이용 중입니다. 추후 지목 변경이나 농지 전용 시 현황에 따른 추가적인 절차나 제한이 발생할 수 있습니다.

* **제시외 물건 처리 리스크:** 지상의 인삼 및 재배시설, 비닐하우스 등 매각 제외 물건에 대해 낙찰자가 철거 또는 소유자와의 별도 협의를 통해 처리해야 할 의무가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 계획관리지역 및 주거개발진흥지구 내에 위치한 대규모 (약 2,028평) 농경지로서, 잠재적인 개발 가치를 가지고 있습니다.

감정평가 시 주변 교통 상황은 양호한 것으로 평가되었으나, **가장 큰 리스크는 일괄 매각되는 토지 모두가 '맹지'라는 점**입니다.

따라서, 실수요 목적의 농지 취득자 또는 장기적인 안목으로 도로 확보 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합하며, 단기 차익을 노리는 개발 투자는 높은 리스크를 수반합니다.

특히, 농취증 발급 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* **대규모 농지:** 6,705.00㎡ (약 2,028.10평)의 대규모 농지로서, 집약적 농업 경영에 적합합니다.

* **계획관리지역:** 보전 관리 위주의 타 용도 지역 대비 활용도가 높고, 향후 개발 행위(도로 확보 전제)에 유리한 용도지역입니다.

* **개발 진흥 지구:** 주거개발진흥지구 및 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 주거 관련 용도로의 개발 여지가 있습니다.

* **감정가 대비 낮은 투자:** (만약 유찰되어 최저가가 하락할 경우) 맹지 리스크를 감안하더라도, 계획관리지역 대면적 토지를 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계