나이스옥션 법원경매 원주 2025타경985 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 116 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '반곡역(폐역)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 인근에 취락이 소재하나, 본건까지 차량의 접근이 불가능한 바, 전반적인 접근성 및 교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사진 부정형 토지로서 전(휴경지) 상태임.

인접 도로상태

본건은 공부 및 현황이 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공부상 답이나 현황은 휴경지
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경985 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 116

토지 면적: 3339.00㎡ (약 1010평)

용도: 답 (논)

감정가: 394,002,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '반곡역(폐역)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다. [cite: original text]

교통상황: 인근에 취락이 소재하나, 본건까지 차량의 접근이 불가능한 바, 전반적인 접근성 및 교통상황은 보통 이하입니다. [cite: original text] 또한, 본건은 공부 및 현황이 맹지입니다. [cite: original text] 원주 혁신도시 인근 지역의 교통 체계 개선 사업이 진행되고 있으나, 본건까지의 직접적인 접근성 개선에 대한 정보는 제한적입니다.

3. 권리분석

소유권:

* 등기부상 최초 소유권 이전은 1969년 7월 18일, 이후 증여를 통한 소유권 이전은 2000년 9월 14일에 이루어졌습니다. [cite: original text]

등기부채권 총액: 156,368,400원. [cite: original text]

말소기준권리: 판부농업협동조합의 근저당권 (2005년 6월 9일, 28,000,000원). [cite: original text]

말소될 권리 (매각으로 소멸):

* 근저당권: 판부농업협동조합 (28,000,000원, 2005-06-09) [cite: original text]

* 지상권 설정: 판부농업협동조합 (2005-06-09, 말소) [cite: original text]

* 근저당권: 판부농업협동조합 (63,000,000원, 2008-03-07) [cite: original text]

* 가압류: 이성복 (65,368,400원, 2021-12-02, 말소) [cite: original text]

* 임의경매개시결정: 판부농업협동조합 (2025-05-20, 말소) [cite: original text]

인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리):

* 지상권개요: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 등기부상 기재된 지상권 설정은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 별도의 미등기 지상권이 존재하거나, 기재에 오류가 있을 가능성을 시사하므로, 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. [cite: original text]

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 차임은 없습니다. [cite: original text]

4. 상권분석

본건은 농경지 및 임야로 형성된 산간 지역에 위치하여 주변에 상업 시설이나 주요 편의 시설이 부족합니다. [cite: original text]

차량 접근이 제한적이고 맹지인 점은 상업적 활용이나 일반적인 접근성에 큰 제약을 줄 것으로 판단됩니다. [cite: original text]

원주시의 도시 관리 계획상 성장관리계획구역, 특화경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 이는 직접적인 상권 활성화보다는 지역 관리 차원의 의미가 강합니다. [cite: original text, 19]

5. 생활정보

본건 주변은 주로 농경지와 임야로 구성된 전원적인 환경을 제공합니다. [cite: original text]

다만, 차량 접근이 어렵고 맹지인 점은 일상생활에서의 불편함으로 이어질 수 있습니다. [cite: original text]

가까운 시내로의 이동이나 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다. 원주혁신도시와 인근 지역의 대중교통 확충 노력이 있으나, 본건과의 직접적인 연계성은 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 공부상 지목은 답이나 현황은 휴경지 상태입니다. [cite: original text] 토지 낙찰 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. [cite: original text, 9, 17] 입찰 전 관할 관서에 미리 발급 문의가 필요합니다. [cite: original text, 9]

* 분묘기지권 성립 가능성: 분묘소재 여부는 별도로 확인해야 합니다. [cite: original text, 9] 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: original text, 2, 3, 4, 5, 7, 9] 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이 타인의 토지에 설치된 분묘가 20년 이상 평온, 공연하게 점유된 경우 시효로 취득되거나, 자기 토지에 설치한 분묘를 이전 특약 없이 처분한 경우에도 성립될 수 있습니다.

* 맹지 및 차량 접근 불가: 본건은 공부 및 현황 모두 맹지이며, 차량 접근이 불가능합니다. [cite: original text] 이는 토지의 활용 가치를 크게 저하시키는 요인입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)에 속해 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. [cite: original text]

* 미확인 지상권: 등기부상 말소된 지상권 외에, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되어 있어, 실제로는 미등기된 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. [cite: original text] 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 강원 원주시 반곡동에 위치한 농경지로, 감정가는 높게 책정되어 있으나 여러 법적, 물리적 제약 사항을 동시에 지니고 있습니다.

주요 리스크 요인으로는 맹지, 차량 접근 불가, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성, 토지이용계획상의 제한 등이 있습니다. [cite: original text]

특히, 등기부상 말소된 지상권 외 '미소멸 권리'로 지상권개요가 언급된 부분은 추가적인 확인이 필요한 중요한 사항입니다.

원주시 반곡동 지역의 개발 계획(혁신도시 조성 등)이 진행되고 있으나, 본건의 입지 조건과 제약 사항들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 장기적인 농업적 활용이나 해당 지역에 대한 깊은 이해를 가진 특정 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 지역 개발 가능성: 원주혁신도시 개발 및 주변 지역의 성장이 장기적인 토지 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

* 농업적 활용: 농지로서의 활용 가능성을 고려하는 경우, 농지 관련 법규 검토 후 접근할 수 있습니다.

* 소액 투자 기회: 만약 추가 유찰을 통해 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자의 투자 성향, 해당 토지의 정확한 활용 방안, 미래 가치 평가, 그리고 현장 답사를 통한 추가적인 정보 습득 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본건은 맹지, 차량 접근 불가, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 가능성, 미확인 지상권 등 여러 제약 요인이 복합적으로 작용하므로, 감정가(394,002,000원) 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 요구됩니다. [cite: original text, 17]

특히, 인근 유사 농지 경매 사례들의 낙찰가율, 유찰 횟수, 권리 관계 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없습니다. [cite: original text]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.