나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101072 [1] 경기도 의왕시 학의동 77 스카이뷰 에이동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의왕시 학의동 소재 ""백운호수"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 노선종류 및 횟수가 제한적으로서 대중교통은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페이팅 마감
창호 : 샷시 창호 마감

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 학현로에 접하며 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-02-22), 소로3류(폭 8m 미만)
(2019-02-22)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경
규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역
(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 3. 24.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101072 (1)

소재지: 경기도 의왕시 학의동 77 스카이뷰 에이동 3층301호 (신주소: 경기도 의왕시 학현로 124-1)

건물명: 스카이뷰

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 323,000,000원

토지면적: 42.05㎡ (약 12.72평)

토지지분: 42.0525㎡ (약 12.72평)

건물면적: 52.34㎡ (약 15.83평)

건물지분: 52.335㎡ (약 15.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO / 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2020년 3월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 의왕시 학의동 소재 "백운호수" 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측으로 학현로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 다만, 인근 노선버스정류장이 소재하나 노선 종류 및 횟수가 제한적이어서 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본사항

본 건은 수원지방법원 안양지원 2025타경101072 부동산강제경매 사건으로, 주택도시보증공사가 채권자 겸 경매 신청인입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 4월 16일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 정 / 전입일자: 2021.02.19, 확정일자: 2021.02.23)

* 임대차보증금: 290,000,000원

* 주요사항:

임차인(주택도시보증공사)은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.03.24.)가 제출되었습니다.

이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 기타 권리사항

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리(을1: 주택임차권, 갑9: 압류, 갑10: 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 비교 (2026년 3월~4월 기준)

인근 "백운에버리스" (2022년 준공)의 경우,

- 48.28㎡(약 14.6평) / 350,000,000원 (2026.04.10)

- 41.32㎡(약 12.5평) / 350,000,000원 (2026.04.19)

인근 "이룸타운힐하우스2" (2021년 준공)의 경우,

- 51.15㎡(약 15.5평) / 345,000,000원 (2026.03.25)

* 본건 시세 추정

본건은 전용면적 52.34㎡(약 15.83평)으로, 비교 사례의 면적 및 최근 실거래가를 고려할 때, 평당 약 675만원 ~ 847만원 수준으로 거래되고 있습니다. 이를 기준으로 본건의 현재 시장가치는 약 3억 5,300만원 ~ 4억 4,300만원 이상으로 추정됩니다.

감정가 323,000,000원 대비 실거래가가 높게 형성되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

"백운호수"와 근거리에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 직접 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련하여 확약서가 제출되어 인수 보증금이 0원으로 정리되었으나, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종 검토가 필요합니다.

* 교통 접근성

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지이용계획

다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 행위 시 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 백운호수 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 최근 주변 유사 물건들의 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 임차인 관련 권리관계는 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대중교통 접근성 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 활용이 용이합니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 주변 실거래가 형성은 시세 차익을 노릴 수 있는 기회를 제공합니다.

* HUG 관련 문제 해결: 임차인 관련 위험 요소가 확약서 제출로 인해 해소되어, 매수인의 추가 비용 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 백운호수 인근이라는 긍정적인 입지적 요소를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가 대비 약 103% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 335,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.