나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101077 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 501-12 유앤어스빌비동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하고 있는 ""만안구청"" 서측 인근에 위치하며, 본
건 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주
위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 근거리에 명학역(지하철1호선)
이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 5층으로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 3필 일단의 토지로서 세장형이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) ""건축물현황도""상 본건 5층의 경우 내부계단을 이용한 복층구조인 것으로 목측됨.

물건 비고

1. 감정서에 의하면 건축물현황도 상 본건 5층의 경우 내부계단을 이용한 복층구조인 것으로 목측됨
2. 임차인(임차권자) 신셀라의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101077 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 501-12 유앤어스빌 비동 5층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 30.79㎡ (약 9.31평)

건물 면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

총 층수: 5층

해당 층수: 5층

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 5층 중 5층, 복층 구조 (건축물현황도상)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, "만안구청" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하고 근거리에 지하철 1호선 명학역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 03월 08일 접수된 동안양세무서장의 압류 (갑7)입니다.

* 주요 권리관계

- 주택임차권 (을1): 신셀라, 보증금 255,000,000원. (2024-02-01 말소 예정)

- 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 2025년 05월 16일 접수, 권리금액 255,000,000원. 본건 경매의 주요 채권자입니다.

- 기타 압류 (갑8, 갑10): 서인천세무서장, 국민건강보험공단. 본 건 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 신셀라

보증금: 255,000,000원

전입일자: 2022-11-18

확정일자: 2022-10-25

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 신셀라의 우선변제권 승계인으로서 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 동의하는 확약서(2026.06.01.자)를 제출했습니다. 이에 따라 본 건 매각으로 인해 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

- 임차인: 이영식

보증금: 0원

전입일자: 2024-09-13

비고: 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물 이용 현황

본 건은 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 인근 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기 (2015년~2017년)에 건축된 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 삼성원빌B동 (51.54㎡, 2015년식, 3층): 202,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

- 미영팰리스 (60.33㎡, 2017년식, 4층): 285,000,000원 (2026년 7월 6일 거래)

본건은 49.40㎡ (약 14.94평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 265,000,000원입니다. 이는 평당 약 17,737,000원으로, 주변 실거래가 (평당 약 12,820,000원 ~ 15,616,000원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설

"만안구청"이 인근에 위치하며, 근린생활시설들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 편의시설

버스정류장이 가까이 있고, 지하철 1호선 명학역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 주요 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 권리를 승계하였으나, 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 임차인 관련 위험은 크게 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 채권 회수 의지 및 절차에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

* 복층 구조

건축물현황도상 복층 구조로 목측되었으나, 실제 등기부등본이나 건축물대장에 명확히 기재되어 있지 않을 경우 추후 하자 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세

최근 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 임차인 관련 리스크가 상당히 제거된 상태입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 복층 구조의 명확성 여부는 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인 리스크 소멸: HUG의 확약으로 인해 임차보증금 미반환 및 명도 관련 부담이 없습니다.

* 복층 구조: 추가적인 공간 활용이 가능하여 주거 가치 및 활용성을 높일 수 있습니다.

* 입지 조건: 만안구청 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이나, 주변 실거래가 및 면적을 고려했을 때 감정가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 또한, 임차인 관련 인수 부담이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 주변 유사 면적 (약 15평)의 실거래가가 200,000,000원 수준임을 감안하고, 복층 구조의 가치를 고려할 때, 낙찰 가능성 및 향후 시세 상승 여력을 종합적으로 판단하여 230,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 86% 수준으로, 시장가와 감정가 사이의 합리적인 수준에서 접근하는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.