나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52393 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 515-11 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 ""안산광덕초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2014.02.27)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ""주거용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
(본건은 2023년 10월 12일자로 임차보증금 175,000,000원에 임차권 설정 등기 되어 있음.)

물건 비고

2026.06.02.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52393 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 515-11 3층302호 (광덕산로 23-12)

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2014.02.27 (사용승인일)

* 감정가: 193,000,000원

* 토지면적: 36.76㎡ (약 11.12평)

* 건물면적: 68.84㎡ (약 20.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 안산광덕초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지형상 및 이용: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

* 인접도로: 본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 16일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정 (2025타경52393)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2, 갑9, 갑10: 소유권 이전 등기

* 을10: 주택임차권 김애자 (175,000,000원) - 단, HUG 확약서 제출로 말소 예정.

* 갑11: 강제경매 (말소기준권리)

* 갑12: 압류 (안산시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요 없음.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(임차권자 김애자 승계인))

* 보증금: 175,000,000원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-09-07

* 배당신고일자: 2023-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: 2026.06.02.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이 임차권등기(을10)는 말소될 예정입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-31

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다. (추가 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 건물 A: 80.34㎡, 1997년식, 90,000,000원 (월피동 452-8번지)

* 건물 B (오송아트빌): 72.29㎡, 2013년식, 205,000,000원 (월피동 461번지)

* 건물 C (DESIGNHOUSE495B동): 76.34㎡, 2015년식, 193,000,000원 (월피동 495-10번지)

* 본건(68.84㎡, 2014년식)의 감정가 193,000,000원은 건물 C(76.34㎡, 2015년식)의 최근 매매가와 동일한 수준입니다. 건물 B 사례를 보면 평당 단가가 더 높게 나타나지만, 본건은 비교적 최근 건축 연도와 적정 감정가를 가지고 있어 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다.

* 전월세 시세: 제공된 정보로는 구체적인 전월세 시세를 파악하기 어렵습니다. 다만, 매매 시세를 고려할 때 유사한 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 안산광덕초등학교 (북동측 인근)

* 교통시설: 노선버스정류장 (인근 소재)

* 기타: 다세대주택, 다가구주택, 아파트 밀집 지역

* 혐오시설 검색: 주변 지역을 지도 검색한 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박 : 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표기된 점은 주의해야 합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 늦음에도 대항력이 있다는 점은 특이사항이며, 실제 임대차 관계 및 보증금 반환 관련 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 현재 명시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰자가 직접적으로 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다.

* HUG 임차권 말소 관련: HUG로부터 제출된 확약서에 따라 김애자 씨의 임차권 등기가 말소될 예정이므로, 이 부분은 낙찰자의 부담을 덜어줄 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG와의 계약 관계 및 최종 말소 절차는 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

* 건물 상태: 건축년도 2014년으로 비교적 신축이나, 건물의 노후 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 193,000,000원 대비 최근 유사 물건의 매매 시세가 유사하거나 약간 높은 수준을 형성하고 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 특히, HUG의 확약서 제출로 인한 임차권 말소 예정 사항은 권리 관계를 명확히 하여 낙찰자의 부담을 경감시키는 요인입니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 박 임차인의 보증금 0원, 차임 0원 건은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산광덕초등학교 인근의 주거 지역으로 안정적인 수요 기대.

* HUG 관련 임차권 말소 예정으로 권리 관계가 비교적 명확해질 가능성 높음.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성.

* 건축년도 2014년으로 비교적 신축에 속함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 193,000,000원

* 최근 매매가 분석: 193,000,000원 (유사 면적/년식), 205,000,000원 (약간 소형/구형)

* 인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 및 기타 특이사항 고려)

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

* 권고 입찰가: 175,000,000원

* 이 가격대는 감정가 대비 약 90.7% 수준이며, 유사 실거래가 범위를 고려하여 책정되었습니다. '대항력 있는 임차인 박 '에 대한 추가 확인이 필요한 점을 감안하여, 해당 리스크를 고려한 합리적인 가격으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.