나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41876 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 9층922호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 <신당근린공원> 북서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 대규모 공장 및 창고, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 9층 922호 로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 이중창 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

도시형생활주택[원룸형]아파트로서, 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 29.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41876 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 9층922호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 99,000,000원

토지면적: 7.11㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.1141㎡ (약 2.15평)

건물면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

건물지분: 41.2㎡ (약 12.46평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 5월 29일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없음을 의미합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 <신당근린공원> 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대규모 공장, 창고, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북동측으로는 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2023년 1월 27일자 주식회사 우성피앤씨의 가압류(갑10)입니다.

등기부채권 총액은 130,142,996원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

'특수물건정보' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 매수인은 인수해야 할 임차보증금이 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

등기부상 을구에 기재된 김정희님의 주택임차권(100,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다. '임차인 현황' 상 '주택도시보증공사(김정희)'로 기재된 임차인이 있으나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, HUG의 포기 확약으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 포승읍 만호리 일대는 대규모 산업단지와 연계된 배후 수요와 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로, 직주근접 수요가 예상됩니다.

4.2. 시세 비교 (주변 유사 건물)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 '채움빌'(2017년 준공, 다세대)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 46.625㎡(약 14.1평) 규모: 2024년 9월, 100,000,000원 (평당 약 7,140,000원)

* 27.795㎡(약 8.4평) 규모: 2024년 9월, 68,000,000원 (평당 약 8,100,000원)

* 45.015㎡(약 13.6평) 규모: 2024년 9월, 98,000,000원 (평당 약 7,210,000원)

본 건물의 감정가 99,000,000원(41.20㎡, 약 12.5평)은 주변 유사 건물의 시세 범주 내에 있으며, 특히 소형 면적 대비 평당 가격이 높게 형성된 사례도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

본 물건은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 9층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적 41.20㎡ (약 12.46평)으로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 마감되어 있으며, 관리 상태는 대체로 양호합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 위생 및 급배수 설비

* 난방 설비 (도시가스)

* 소화전 설비

* 승강기 설비

* 지하 주차장

인근에는 <신당근린공원>이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 산업 단지 인접성

본 물건지 북서측으로 대규모 공장 및 창고 단지가 인접해 있어, 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 사전 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이 가능성

'이용상태' 항목에서 "현황과 다소 다를 수 있사오니 경매 진행 시 참조하시기 바랍니다."라는 문구가 있습니다. 이는 실제 현황과 공부상 내용에 차이가 있을 수 있음을 시사하므로, 매수인은 현장 답사를 통해 이를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

'기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 공실 상태인지, 혹은 임대 중이라면 임대료 및 조건은 어떻게 되는지에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 보증금 인수 문제는 HUG의 포기 확약으로 해결된 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 포승읍에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 99,000,000원입니다. 가장 큰 장점은 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 포기 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 분석을 단순화하고 투자 위험을 크게 낮추는 요소입니다. 주변 지역은 산업단지와 주거, 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있어 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 산업 단지로 인한 환경적 요인, 공부와의 차이 가능성 등은 매수인이 직접 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 포기 확약으로 매수인의 보증금 인수 위험이 완전히 해소되었습니다.

* 입지 조건: 국가산업단지 인근에 위치하여 배후 임대 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 합리적 가격: 감정가가 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 범위와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 9층에 위치하며, 관리 상태 또한 대체로 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차보증금이 없어 권리상 안전성이 높습니다. 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 감정가(99,000,000원)를 고려할 때, 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 실거래가 평당 단가(약 714만원~810만원)와 본건의 면적(약 12.5평)을 적용하면, 95,000,000원 ~ 101,000,000원 범위로 시세가 형성될 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하여, 감정가 99,000,000원을 기준으로 97,000,000원 ~ 102,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 개별적인 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.