나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41866 [1] 경기도 평택시 동삭동 219-9 더샵지제역센트럴파크1블럭 106동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 '모산초등학교' 북서측 인근에 위치하는 아파트로, 주위
는 대단위 아파트단지 및 주상용 건물, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 평택모산영신
지구 도시개발사업지구내에 속해 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건내 16층 1601호로,
(사용승인일자:2020.10.07.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 알파룸 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 중앙현관보안장치, 화재탐지기, 스프링클러,
열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

183필지 일단의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 남측 및 서측의 외곽도로를 통하여 아파트 단지 내 출
입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

동삭동 219-9 :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(모산영신지구(도시개발
과:8024-4031)), 근린공원(저촉), 도서관(저촉), 저류시설(저촉), 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(모산영신지구유치원3(교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세교중)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 상대보호구역(평택여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세교중)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 도시개발구역(모산영신지구(031-8024-4032))<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41866 (1)

소재지: 경기도 평택시 동삭동 219-9 더샵지제역센트럴파크1블럭 106동 16층1601호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에이치2503유동화전문유한회사

1.2. 면적 및 평가 정보

감정가: 526,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적 (전용/집행 대상 면적): 84.80㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.7982㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 면적을 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 산정됨.

1.4. 건물 정보

사용승인일자: 2020년 10월 07일

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건물 내 16층 1601호

외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임

창호: 하이샷시 창호

이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 알파룸 등)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 중앙현관보안장치, 화재탐지기, 스프링클러, 지역난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 동삭동 소재 '모산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 상가 건물, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 평택모산영신지구 도시개발사업지구 내에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 남측 및 서측의 외곽 도로를 통해 단지 진입이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 이종구 (2020-12-14 접수)

* 근저당 (말소기준권리): 하나은행 (275,000,000원, 2020-12-14 접수) - 말소 예정

* 근저당: 하나은행 (93,500,000원, 2021-05-21 접수) - 말소 예정

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (248,400,000원, 2022-03-24 접수) - 말소 예정

* 임의경매: 에프에이치2503유동화전문유한회사 (331,265,242원, 2025-05-14 접수)

총 등기부채권 금액: 616,900,000원 (총 채권액이 감정가보다 높습니다)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 대항력 있는 임차인: 확인되지 않음

임대차 관계가 불분명하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요만 명시되어 있으며, 구체적인 내용은 추가 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 물건이 속한 평택모산영신지구는 신규 택지개발지구로, 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 단지 인근에 모산초등학교, 세교중학교, 평택여자고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설은 차량을 이용하여 평택 시내로 이동 시 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2020년 10월에 사용승인된 신축 아파트로, 현대적인 주거 설비 (시스템에어컨, 빌트인 가전 등은 별도 확인 필요) 및 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 단지 내 편의시설

* 승강기, 중앙현관보안, 화재탐지, 스프링클러, 지역난방 시스템 등 기본 생활 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 놀이터, 산책로, 커뮤니티 시설 등은 일반적인 대단지 아파트의 수준을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 토지이용계획

본 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(모산영신지구)에 속하며, 근린공원, 도서관, 저류시설 등과 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인으로, 등기부상에 대지권이 등기되어 있지 않아 소유권이 토지 전체의 일부를 명확히 지분으로 소유하고 있음을 증명할 수 없습니다. 이로 인해 향후 소유권 행사나 재산권 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 대지권 확보를 위한 추가적인 비용이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대지권 가격 포함

감정가 및 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 대지권이 확보되지 않거나 그 가치가 불분명할 경우, 낙찰자가 예상치 못한 손실을 볼 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

실제 거주자나 임차인이 있을 경우, 명도 관련 문제나 임대차보증금 인수 여부가 불분명하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (본 물건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 아파트로서, 평택 모산영신지구라는 개발 호재가 있는 지역에 위치한다는 장점이 있습니다. 아파트의 내부 상태나 주변 교통, 생활 환경 등은 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 '대지권 미등기' 및 '대지권 유무 불확실성'입니다. 이러한 문제는 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후 해결 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 높습니다. 따라서 본 물건은 이러한 리스크를 감수하고도 충분한 메리트가 있다고 판단될 때에만 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 비교적 새 건물입니다.

* 개발 지역: 평택모산영신지구 도시개발사업지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 입지: 학교, 도로 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 526,000,000원입니다.

총 채권액(616,900,000원)이 감정가를 초과하고 있으며, 대지권 미등기 및 그로 인한 불확실성이라는 중대한 리스크가 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 대지권 문제 해결을 위한 예상 비용, 향후 명도 진행 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 추가 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

대지권 확보에 대한 명확한 방안이 마련되지 않는 한, 높은 입찰가는 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.