나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41903 [1] 경기도 평택시 안중면 금곡리 337-3 안중우림아파트 103동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 ""금곡1동마을회관"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 계획관리지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 북측 서동대로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 18층 아파트 중 5층 502호로서

외벽 : 노출콘크리트 위 페인팅 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임

이용상태

공동주택(아파트) 건물 용지로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄지로서 공동주택 용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 서측으로 비전4로에 접하며 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진위2산단), 소로3류(폭 8M 미만)(접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

대상 토지 동소 337-3, 33,633㎡는 2023.3.30.분할되어 본번에 -11(31㎡)을 부하여 33,602㎡로 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건조사시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 도시한 것임을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41903 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 안중읍 금곡리 337-3 안중우림아파트 103동 5층502호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 아파트 중 5층 502호

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 36.373㎡

건물지분: 49.973㎡

1.4. 감정가

감정가: 126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 금곡리 소재 "금곡1동마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 계획관리지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측 서동대로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 부정형 평탄지로서 공동주택 용 건물 부지로 이용 중입니다. 부지 서측으로 비전4로에 접하며 도로 상태는 무난합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진위2산단), 소로3류(폭 8M 미만)(접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 2010-05-07 (전흥국), 2022-09-02 (이경옥, 증여)

* 근저당권: 주식회사한강자산관리대부 (2024-05-31, 91,500,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 씨피크라우드대부주식회사 (2024-05-31, 5,000,000원)

* 임의경매개시결정: 주식회사한강자산관리대부 (2025-05-13, 65,312,603원)

* 근저당권부채권근질권설정: 메리츠캐피탈주식회사 (2025-05-14, 91,500,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 을구에 기재된 권리들은 말소기준권리인 주식회사한강자산관리대부의 근저당권보다 후순위이거나, 임의경매개시결정 등기 자체가 말소될 권리이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

물건조사 시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 안중우림아파트는 주변에 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 금곡1동마을회관이 있습니다. 차량으로 접근 가능하며, 서동대로 변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 및 위험 지역

평택시 현덕면 대안리와 기산리 일대에 소각장 및 매립시설 추가 건립이 추진 중입니다. 해당 부지는 본건과 직접적으로 인접하지는 않으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 금곡1리 일대에 석분가공폐기물 처리시설 증축 및 재활용시설 관련 허가가 있었으며, 이는 주거 밀집 지역 및 병원, 아파트와 인접해 있어 주민들의 반발이 있었던 것으로 파악됩니다. 본건과 가장 가까운 안중우림아파트(881세대)는 해당 부지로부터 약 1000m 이내에 위치합니다. 황금수영장과 같은 야외 물놀이 시설이 있으나, 시설 노후화 및 운영 기간에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 아파트 중 5층 502호입니다. 외벽은 노출콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 시멘트몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알미늄샷시입니다. 급배수, 소화, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 안중우림아파트 단지 정보

* 아파트명: 안중우림아파트

* 사용승인일: 1999년 8월 13일

* 동수: 8동

* 세대수: 881세대

* 최고층: 18층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차대수: 총 499대 (지상 12대, 지하 13대, 기타 474대 추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 불확실성

물건조사 당시 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대차 현황 파악이 어렵습니다. '임대사항은 미상'이며 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 발생할 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경 변화 가능성

평택시의 폐기물 처리 시설 확충 계획 등은 장기적으로 지역 환경 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 금곡1리 인근 폐기물 처리 시설 관련 주민 민원 발생 이력은 주변 환경에 대한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 안중읍 소재 안중우림아파트 내 15평형(전용면적 기준) 아파트로, 감정가는 1억 2,600만 원입니다. 입지는 대중교통 및 차량 접근성이 보통 수준이며, 주변에 근린생활시설이 혼재하는 계획관리지역입니다. 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 정보가 불확실한 점은 유의해야 합니다. 아파트 단지는 1999년에 준공되어 연식이 있으나, 881세대의 비교적 대규모 단지입니다. 주변 개발 계획 및 민원 이력 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안중우림아파트는 881세대의 대단지로, 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 감정가가 1억 2,600만 원으로, 시장 가격 대비 메리트 있는 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 아파트 소유권자는 2명이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 현 시세, 유사 물건 낙찰가, 응찰자 수, 경매 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 안중우림아파트의 3.3㎡당 시세는 약 486만 원 수준이며, 해당 물건의 면적(49.97㎡)을 고려하면 2억 4천만 원 내외의 시세로 추정됩니다. 다만, 이는 일반 매매 시세이며 경매 특성상 시세보다 낮게 낙찰받을 가능성이 있습니다. 최근 유사 평형대의 매매 사례나 실거래가 정보, 그리고 단지 내 다른 경매 물건의 낙찰가 등을 추가로 분석하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.