나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1858 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 408-6 디피빌 103동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1858 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 408-6 디피빌 103동 3층302호 다세대주택 경매

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성남지원 경매9계 2025타경1858 | 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 408-6 디피빌 103동 3층302호 | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 149,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 성남지원 2025타경1858 (1)이며, 용도는 다세대주택, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

감정가는 214,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 408-6 디피빌 103동 3층 302호입니다.

토지면적은 66.25㎡ (약 20.04평)이며, 건물(전용)면적은 57.55㎡ (약 17.41평)입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2018년 05월 21일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 소재 '하오향리 마을회관' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 완전히 독립된 아파트 단지와는 다소 차이가 있습니다.

토지의 형상은 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석

주변 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역으로 주거 편의시설이 밀집된 상권보다는 지역 주민의 생활에 필요한 소규모 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업시설 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 교통

교통상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

건물 내에는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 외에 승강기설비까지 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 소음, 환경 등 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있는 혐오시설 유무를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 현재 제시된 정보에는 명시적인 혐오시설은 없습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 2018년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 드라이비트 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태는 다세대주택(방, 거실, 주방/식당, 욕실 등)으로 이용 중이며, 기본적인 설비(위생, 급배수, 개별난방, 승강기)가 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건의 토지이용계획은 계획관리지역(계획관리)으로 비교적 활용도가 높은 용도지역입니다.

다만, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법령에 의한 제한이 설정되어 있습니다.

이는 광주시의 특성과 수도권 정비계획에 따른 것으로, 향후 개발 및 건축 행위 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 권리 및 리스크 분석

4.1. 권리분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

제시외면적(0.00㎡)이 없는 점도 권리분석의 단순성을 높입니다.

특이사항 및 주의사항이 보고서에 명시되어 있지 않아 권리상 큰 하자가 없을 것으로 예상되나, 임대관계가 '미상'이므로 현장조사를 통해 임차인 유무, 점유관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 임대관계 '미상'에 따른 명도 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수금이 발생할 수 있으며, 소유자 점유 시에도 명도 소송 및 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 다수의 규제(자연보전권역 등)가 존재하므로, 향후 재매각이나 용도 변경을 고려할 경우 해당 규제사항이 제약으로 작용할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년식) 다세대주택으로, 엘리베이터 등 주거 편의시설이 양호하게 갖추어져 있습니다.

감정가 2억 1,400만 원은 광주시 곤지암읍 일대의 주거시설 시장 가격을 반영한 것으로 보입니다.

계획관리지역 내에 위치하고 있어 토지의 기본 용도는 양호하지만, 주변에 공장 및 창고가 혼재된 점과 다수의 규제사항이 설정되어 있다는 점은 단점입니다.

성공적인 투자를 위해서는 현장조사를 통한 점유관계 확인 및 시세 파악이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하여 수리비 부담이 적고, 임대 또는 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

저렴한 관리 비용: 아파트에 비해 관리비가 저렴한 다세대주택이며, 엘리베이터가 있어 편리성까지 갖추었습니다.

계획관리지역: 광주시 내에서 비교적 개발 및 이용이 자유로운 지역에 속하는 토지입니다.

경매를 통한 저가 매수 기회: 유찰될 경우 감정가 대비 저렴한 가격으로 매수하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매9계