나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31242 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 779-1 그린캐슬 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 ""모전현대아파트"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 구조(사용승인일자: 2016.04.21) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장타일 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샤시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(주택임차권자 이경민의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.04.) 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31242 (1)

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 779-1 그린캐슬 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 62.39㎡ (약 18.87평)

건물면적: 51.38㎡ (약 15.54평)

건축년도: 2016년 4월 21일

층수: 3층/4층 (1동)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전현대아파트" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등으로 보아 보통 수준입니다.

도로상태: 본건의 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 25일자 도봉세무서장의 압류입니다.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이경민)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 15일

* 확정일자: 2022년 1월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(이경민의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 5월 4일자)를 제출하였습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 백사면 모전리는 아파트, 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건축 구조 및 사용승인일: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2016년 4월 21일 사용승인을 받았습니다.

건물 내부 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 외벽은 치장타일, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다.

기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 임차인(이경민)이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출하여, 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시설: 경기도 이천시 백사면 모전리 779-1번지 일대에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 임대차보증금 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 이는 소액 투자를 고려하는 입찰자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인에게 돌아오는 보증금 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15.5평)의 건물은 2018년식 58.57㎡(약 17.7평) 건물이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 139,000,000원이며, 건물의 신축 연도(2016년)를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 132,000,000원으로 제안하며, 적정 입찰가는 128,000,000원으로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.