나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52154 [1] 경기도 광주시 송정동 356-43 퀸스타운 104동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ""경기광주우체국"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 단지, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 주택지역으로서, 제반 주거환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 단지 기준 북동측 방면의 간선도로변(행정타운로)에 노선버스정류장이 소재하는바, 전반적인 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 제104동 제2층 제201호로서,
(사용승인: 2017.01.24)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 붙임, 페인트 칠 마감 등,
창호 : 하이 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임. (후첨""건물개황도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 도시가스 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지대비 북동측 방면으로 완경사의 일단의 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 이를 통해 공도에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

송정동 356-43,송정동 356-40, 송정동 356-39, 송정동 350-81 : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52154 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 356-43 퀸스타운 104동 2층201호

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공년도: 2017년 1월 24일 (사용승인일)

토지 면적: 93.29㎡ (약 28.22평)

건물 면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

감정가: 230,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "경기광주우체국" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 단지, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 주택 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 단지 북동측 간선도로변(행정타운로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용: 북동측으로 완경사를 이루는 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 건물 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하여 공도와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2025타경52154 강제경매개시결정 (2025.05.09.)

등기부 요약:

* 갑4: 김형식 소유권이전 (2018.11.21.)

* 을3: 조세구 주택임차권 (보증금 230,000,000원, 전입 2021.05.10., 확정 2021.04.19.) - 배당신고 2023.05.24.

* 갑5: 윤형진 소유권이전 (2021.06.02.)

* 갑8: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.05.09.) - 말소기준권리

인수되는 권리:

* 물건명세서상 을구 순위번호 3번 주택임차권(보증금 230,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있다고 기재되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 그러나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서가 이행될 경우, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. (최종 인수 여부는 입찰 전 법원 확인 필수)

임차인 현황:

* 임차인: 엄미숙 (Eom Mi-suk)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-09

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG, 전 임차인: 조세구 Jo Se-gu)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-10

* 확정일자: 2021-04-19

* 대항력: 없음 (HUG의 확약서 제출 및 등기부상 말소 예정 권리)

* 비고: HUG 확약서에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건은 광주시 송정동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택 및 단독주택이 주를 이룹니다. 일부 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

인근 개발: 지역 행정타운과의 연계성, 도로망 개선 등 주변 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

경쟁 물건: 유사한 연식과 규모의 다세대주택이 주변에 다수 분포하고 있어, 향후 매매 및 임대 시 경쟁이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 편의시설: 경기광주우체국 인근이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통: 행정타운로 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 교육: (인근 학교 정보는 별도 확인 필요)

혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: HUG 임차권(2.3억원)은 확약서 제출로 인해 소멸 가능성이 높으나, 만약 인수될 경우 상당한 금액의 부담이 발생할 수 있습니다. (그러나 HUG 확약서에 따라 인수 보증금은 0원으로 가정)

미상 임차인 리스크: 대항력 있는 임차인 엄미숙 씨의 보증금 및 차임이 미상이므로, 이로 인한 명도 지연 또는 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

부동산 시장 변동성: 광주시 지역 부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 송정동에 소재한 2017년식 다세대주택으로, 감정가는 2억 3천만원입니다. 건물 상태가 양호하고 입지 조건도 보통 수준으로 평가됩니다. 권리상 주요 위험 요인으로 보였던 HUG 임차권(2.3억원)은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않을 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 실질적인 위험은 대항력 있는 임차인 엄미숙 씨의 존재와 그로 인한 명도 비용 발생 가능성으로 판단됩니다. 이 부분을 면밀히 검토하고 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

입지 조건: 지역 내 주거 선호도가 있는 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

시세 대비 잠재력: 권리 관계를 명확히 정리하고, 시장 상황에 따라 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 송정낙원포레시티 (2016년 준공, 70.15㎡): 238,000,000원

* 신안팰리스 (2010년 준공, 72.39㎡): 200,000,000원

* 브론즈빌 (2010년 준공, 76.6㎡): 215,000,000원

본건은 61.67㎡의 면적을 가지고 있으며, 준공 연도는 2017년으로 비교적 최신입니다. 최근 매매 사례들을 볼 때, 본건의 시장 가치는 대략 2.1억 원에서 2.4억 원 수준으로 추정됩니다.

HUG 임차권(2.3억원)은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않는 것으로 간주합니다. 따라서 인수 보증금은 0원으로 계산합니다.

주요 리스크는 대항력 있는 임차인 엄미숙 씨의 존재입니다. 보증금이 0원이고 차임도 0원이지만, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 협상 요구가 발생할 수 있습니다. 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 시장 가치인 2.3억원에서 엄미숙 임차인 관련 불확실성 비용을 일정 부분 차감하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 선에서 고려해볼 수 있습니다. (엄미숙 임차인 관련 명도 비용 등 불확실성을 고려한 금액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.