나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1773 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-11 명성하이츠 204동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 소재 ""초월읍행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재한 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 지상1층, 지상4층 건물 중 2층 202호로서,
외벽: 적벽돌 붙임마감 등
내벽: 벽지 도배 및 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 일반철도(저촉) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호2:계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2014-04-15)(성남-장호원)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호3:계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 일반철도(저촉) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 성남지원 2025타경1773 (1) 사건으로 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-11 명성하이츠 204동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다. 본 물건의 감정가는 255,000,000원입니다. 토지면적은 62.80㎡(약 19.0평)이며, 건물면적은 55.48㎡(약 16.8평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 수협은행입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 적벽돌 붙임마감, 내벽은 벽지 및 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다. 위생 및 급배수, 도시가스, 소방, 승강기, 주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 15일 접수된 수협은행의 근저당권(채권금액 182,850,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 특이사항으로 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서 을구 3번 구분지상권설정등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 확인됩니다.

임차인 현황으로는 서원정 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원에 2022년 10월 14일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다른 임차인 오재준 씨는 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건 감정평가액은 255,000,000원이며, 건물 면적 55.48㎡(약 16.8평) 기준 평당 감정가는 약 15,196,663원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 주노빌리지(53.39㎡)는 160,000,000원에 거래되어 평당 약 9,907,000원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 크로바빌(54.87㎡)는 122,000,000원에 거래되어 평당 약 7,349,000원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 라임하우스1동(68.89㎡)는 207,000,000원에 거래되어 평당 약 9,932,000원 수준입니다.

이를 종합해보면, 제공된 최근 매매 사례들의 평당 가격은 약 734만원에서 993만원 사이로, 본건의 평당 감정가(약 1520만원)보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 본건 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 지역에 위치하며, 초월읍행정복지센터와 인접해 있어 행정 편의성이 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의는 양호한 편입니다. 또한, 경강선 초월역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어나며, 지역 내 버스 노선도 다양하게 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내에는 승강기 및 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 구분지상권입니다. 이는 토지의 사용 수익에 제약을 줄 수 있으며, 향후 법적 분쟁이나 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 일반철도 저촉 지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항에 묶여 있어 개발이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 주변에 공장이 혼재된 지대라는 점도 주거 환경 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 하지만 매각으로 인해 인수되는 구분지상권의 존재와 다양한 토지이용 제한은 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점도 신중한 접근이 필요한 이유입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 및 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 잘 갖추어진 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시장 가격 대비 낮은 금액으로 낙찰될 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(255,000,000원)는 주변 시세 대비 높은 편이며, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 매우 중대한 리스크가 존재합니다. 따라서 이러한 위험 요인을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 매매 사례를 기준으로 한 시장 가격이 평당 약 734만원에서 993만원 수준임을 감안할 때, 건물 면적 16.8평을 적용하면 시장 가격은 약 1억 2,300만원에서 1억 6,700만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 구분지상권 인수 부담과 각종 개발 제한을 고려하면, 실제 경매에서는 이보다 더 낮은 금액으로 입찰하는 것이 현명할 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 1억 4,000만원 ~ 1억 7,000만원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다. 다만, 구분지상권의 구체적인 내용과 영향 범위에 대한 면밀한 추가 분석이 선행되어야 하며, 해당 금액은 이러한 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.