나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1728 [1] 경기도 성남시 분당구 서현동 275 라포르테블랑서현 414호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 수인분당선 '서현역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 호텔, 상업업무용빌딩, 근린생활시설, 공공시설 등이 밀집되어 있는 중심상업지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 '서현역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근콘크리트구조 철골구조) (철근)콘크리트(평스라브)지붕 8층 건물 중 414호 및 제1주차장호로서,
외벽 : 외장 판넬 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

기호 1 : 오피스텔
기호 2 : 주차장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 방재설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 오피스텔, 주차장, 근린생활시설 등의 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.구분건물의 대지권에 별도등기 있음
3.목록2 제1주차장은 지하1층과 지하2층에 있는 주차장으로 삼성전자서비스센터 고객주차장으로 관리하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경1728 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 서현동 275 라포르테블랑서현 414호

* 용도: 오피스텔, 주차장, 자동차 관련 시설, 근린생활시설 (복합 용도)

* 감정가: 1,035,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO

* 토지면적: 967.69㎡ (약 2,928.82평)

* 토지지분: 18.41㎡ (약 55.71평)

* 건물 지분 면적 (414호): 48.95㎡ (약 14.80평)

* 건물 전체 면적: 34,640.15㎡ (약 10,480.83평)

* 전체 대지 면적: 4,746.9㎡ (약 1,435.93평)

* 총 주차 가능 대수: 450대

* 건축일: 1996년 4월 17일 (준공 승인일: 1997년 1월 24일)

* 특이사항: 유동화물건, 지분매각, 별도등기, 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 분당구 서현동, 수인분당선 '서현역' 북서측 인근 중심상업지역

* 주변환경: 오피스텔, 호텔, 상업업무용빌딩, 근린생활시설, 공공시설 밀집

* 교통: 제반 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 서현역 위치. 수인분당선 서현역 도보 이용 가능

* 도로: 본건 주위로 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접함

* 토지 이용: 가장형의 평지로서 오피스텔, 주차장, 근린생활시설 등의 건물 부지로 이용 중

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 주차장, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 국OOO)

* 말소기준권리: 2023년 11월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 996,000,000원)

* 등기현황:

* 갑5 (2023-11-15): 소유권이전 (매매, 김은창)

* 을1 (2023-11-15): 근저당권 (국민은행, 996,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6 (2025-05-07): 임의경매 (국민은행, 857,941,491원) - 본 경매 사건

* 총 등기부 채권액 (말소기준 권리 기준): 996,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력 없음)

* 임차인 현황:

* 문재욱: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-01-31, 배당신고 2026-04-03, 대항력 없음.

* 삼성전자서비스분당휴대폰/PC센터: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨)

* 주의사항:

* 일괄 매각 대상임

* 구분건물의 대지권에 별도등기가 있음

1.3. 상권분석

* 입지: 성남시 분당구 서현동의 핵심 상업 지구에 위치하며, 서현역을 중심으로 유동인구 및 배후수요가 풍부함

* 주변 시설: 오피스텔, 호텔, 금융기관, 병원, 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집하여 상업 기능이 매우 활성화된 지역임

* 본건 특징:

* 414호는 업무시설(오피스텔) 또는 근린생활시설 용도로 활용 가능

* 제1주차장은 지하 1-2층에 위치하며, 삼성전자서비스센터 고객 주차장으로 관리되고 있어 안정적인 주차 수요 확보 및 관련 업종과의 시너지 효과 기대

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 서현역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어남

* 편의시설: 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 인근에 밀집해 있어 생활이 매우 편리함

* 교육환경: 분당 지역 내 우수한 교육 환경을 갖춘 지역에 위치함

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됨. 이는 향후 건물 운영, 관리, 처분 등에서 다른 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 의사결정 과정에서 제약이 발생할 수 있음.

* 대지권 별도등기: 구분건물의 대지권에 별도등기가 있다는 점은 소유권과 분리되어 관리되는 권리 관계가 존재하거나, 대지권 자체에 대한 별도 설정이 있을 수 있음을 의미. 이는 권리관계의 복잡성을 증가시키며, 향후 재건축, 리모델링 등 시 토지 사용에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음

* 유동화 물건: 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 특수한 절차나 계약 조건이 적용될 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 확인해야 함.

* 건물 노후화: 1996년에 건축된 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 제기될 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성 있음

* 명도 관련 변수: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 순위에 따라 보증금 전부를 배당받지 못할 경우 일부 인수될 가능성도 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 철저한 확인 필요.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 건물 내부 확인이 어려웠던 점은 정확한 이용 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 파악하는 데 제약을 줌. 입찰 전 반드시 재확인 필요

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 성남시 분당구 서현동의 핵심 상업 중심지에 위치한 역세권 오피스텔 및 주차장 시설로, 입지적 매력도는 매우 높다고 판단됨

* 다만, 지분 매각, 대지권 별도등기, 유동화 물건이라는 특수성을 가지고 있어, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계 및 추가적인 검토가 요구됨

* 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 상권에 위치하나, 투자 시에는 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서현역 초역세권 중심상업지역으로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보

* 복합 용도: 오피스텔, 주차장, 상업시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력 보유

* 지역 가치: 분당 지역의 높은 주거 선호도 및 지속적인 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대

* 인프라: 풍부한 교통, 생활, 편의시설 인프라로 인한 안정적인 가치 유지

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 1,035,000,000원.

* 본건의 예상 입찰가 산정은 위에서 언급된 다양한 리스크 요인(지분 매각, 별도등기, 유동화 물건 등)과 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 향후 건물 관리 및 유지보수 비용, 그리고 잠재적 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 답사, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.