나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56000 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 940-7 어반파크 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 소재 ""팔달초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제903호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56000 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 940-7 어반파크 9층903호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (임차인: 김가연)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 10.70㎡ (약 3.23평)

건물면적: 36.03㎡ (약 10.90평)

1.3. 특이사항

* 채권자: 김OO (임차인 김가연)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 대항력있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 소재 ""팔달초등학교"" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김가연

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 22일

* 확정일자: 2021년 2월 8일

* 배당신고일자: 2025년 5월 13일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약

본 물건의 말소기준권리는 2024년 1월 17일 접수된 주식회사에프티에스코리아의 가압류(갑12)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 신탁등기말소(갑2, 갑4)는 말소될 예정이며, 말소기준권리보다 후순위인 가압류(갑16), 압류(갑17, 갑18, 갑19, 갑20), 강제경매(갑21, 본건 경매), 압류(갑22) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 지상권개요: 해당사항 없음

* 기타참고사항(물건명세서): 대항력있는 임차인이 있으며, 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (제공된 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 주의사항 문구에 따라 잠재적 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 인계동 일대는 수원시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 오피스텔, 아파트 단지, 상업시설, 공공기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 근린생활시설이 발달하여 주거 및 상업 활동이 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제9층 제903호

* 외벽: 석재붙임마감 등

* 창호: 새시창호 등

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보설비 등

* 준공 연도: 2020년 (사용승인일: 2020년 8월 18일)

* 내진 능력: 내진등급 VII-0.157 (내진등급 7)

5.2. 토지 이용계획

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김가연 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차에서 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 하는 상황을 의미합니다. 임차인의 보증금이 220,000,000원으로, 본건의 감정가 235,000,000원과 비교했을 때, 배당 순위 및 경매 낙찰가에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

제공된 정보 및 일반적인 상업지역 환경 분석 결과, 주변에 혐오시설 등 직접적인 부정적 영향은 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획 상 다수의 도시 관리 계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구의 역세권 상업지구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 최근 실거래가 기준으로 시세는 3억원 이상으로 형성되어 있으나, 감정가는 2억 3천 5백만원으로 시세 대비 낮은 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담 가능성이 중요한 변수로 작용합니다. 이 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 중심 상업지구에 위치하여 뛰어난 입지 조건 보유

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성

* 안정적인 임대 수익 기대 가능한 오피스텔 물건

* 준수한 건물 연식 및 관리 상태

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 "어반파크" 오피스텔, 940-7번지, 9층에 위치한 유사 면적(전용면적 약 46.079㎡)의 거래 사례가 2025년 7월 기준으로 300,000,000원(30,000만원)에 다수 확인되었습니다. 이는 본건의 감정가 235,000,000원보다 약 65,000,000원 높은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세, 감정가, 그리고 가장 중요한 '대항력 있는 임차인'의 존재 및 보증금 인수 위험을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

시세는 3억원 이상으로 형성되어 있으나, 감정가는 2억 3천 5백만원입니다. 임차인 김가연 씨의 보증금은 2억 2천만원으로, 경매 절차에서 해당 금액이 모두 배당되지 않을 경우 매수인이 인수하게 되는 위험이 존재합니다.

법원 경매에서 보통 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 시세가 감정가보다 높고, 인수 부담 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 긍정적이나, 만약의 사태에 대비한 투자 여력을 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위는 시장 시세와 감정가를 반영하면서도, 임차인 보증금 인수 리스크를 일정 부분 감안한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 해당 경매 물건의 배당 현황, 타 경매 참가자들의 관심도 등을 면밀히 추가 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.