나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56064 [1] 경기도 화성시 석우동 18-4 동탄삼성디오네오피스텔주건축물제1동 3층315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물(동탄삼성디오네오피스텔주건축물제1동 제3층 제315호))으로서 주변은 삼성
전자 화성사업장, 중소규모 공장, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상12층 내 제3층 제315호로서
(사용승인일 : 2012.06.29)
외벽 : 석재(화강석)붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 현재 오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

본건은 기본적인 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차장
설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 2필지 일단의 가장형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한
토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 20미터 내외
의 포장도로, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
기호(1)
근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(2)
근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m
~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 기호(가)는 등기사항전부증명서(집한건물) 을구3번 주택임차권 (2024년 04월 05일
)등기가 등재되어 있으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.(임차보증금 금80,000,000원 / 범위
: 건물의 전부 / 임대차계약일자: 2021.11.17.(1차), 2022.11.16.(2차) / 점유개시일자: 20
21년 12월 10일 / 확정일자: 2021.11.19.(1차), 2022.12.16.(2차))

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56064 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 18-4 동탄삼성디오네오피스텔주건축물제1동 3층315호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 66,700,000원

* 토지면적: 7.54㎡ (약 2.28평)

* 토지지분: 7.54㎡ (약 2.28평)

* 건물면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

* 건물지분: 23.43㎡ (약 7.09평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문

* 사용승인일: 2012년 6월 29일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상12층 건물 내 제3층 제315호

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경으로는 삼성전자 화성사업장, 중소규모 공장, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 소재 토지는 동측 약 30미터, 남측 약 20미터, 서측 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역, 중로(폭 15~25미터), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로 권리분석에 각별한 주의가 필요합니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기사항전부증명서상 을구 3번 주택임차권(2024년 04월 09일 등기)이 말소되지 않고 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 06월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인입니다. 실제 임대차 관계 확인이 필요하며, 금액이 미상으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 05월 20일 접수된 문수진의 강제경매개시결정 등기 (2025타경56064)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (2024. 4. 9. 등기, 임대차보증금 80,000,000원, 전입일 2021.12.10, 확정일자 2021.11.19)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 가능한 총 보증금: 80,000,000원 (임차인 문 의 보증금 중 배당으로 충당되지 않는 금액)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 삼성전자 화성사업장과 인접하여 풍부한 직장인 배후수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 주변에 중소규모 공장, 다른 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 근린상업지역에 위치하여 관련 업종의 입점 및 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 숙박시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 삼성전자 화성사업장 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 문 의 보증금 8천만원 전액 인수 가능성이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 배당표 확인 및 명도 협상 과정에서 실제 인수 금액이 확정됩니다.

* 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 황 의 존재는 실제 임대차 관계 및 명도 협상 시 추가적인 확인이 필요하며, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

* 건물이 2012년 사용승인되어 약 14년이 경과하였으므로, 건물 노후 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 향후 주변 지역 개발 계획 및 오피스텔 공실률 추이에 따라 임대 수익률이 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 삼성전자 화성사업장 인근의 직주근접성이 뛰어난 오피스텔로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능한 입지입니다.

* 그러나 선순위 임차인 문 의 보증금 8천만원을 인수해야 할 가능성이 높아, 이는 입찰가 결정에 가장 큰 영향을 미치는 요소입니다.

* 임차인 황 의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 임대차 관계에 대한 확인이 중요합니다.

* 감정가 66,700,000원 대비 최근 실거래가(2026년 4월 20일, 23.43㎡ 기준 58,500,000원)가 낮은 점을 고려할 때, 시장 가격과의 차이를 면밀히 분석한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼성전자 화성사업장 종사자 등 풍부한 직주근접 임대 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 근린상업지역 내 위치하여 향후 상업시설로서의 가치 증대 가능성.

* 지역 내 오피스텔 공급 현황 및 수요 변화 추이에 따른 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(23.43㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 20일 58,500,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 물건의 현 시세는 약 58,500,000원 수준으로 판단됩니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하므로, 실질적인 물건의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

* 하지만, 본 건에는 보증금 80,000,000원의 대항력 있는 임차인 문 이 존재하며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

* 이러한 인수 부담을 고려할 때, 낙찰 후 총 지출 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 시장가치(약 58,500,000원)와 잠재적 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 58,000,000원 사이로 제시합니다.

* 본 예상 입찰가는 인수되는 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 부담해야 할 가능성을 염두에 둔 것이며, 실제 입찰 시에는 법원의 배당표 확인 및 명도 협상 결과에 따라 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.