나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33555 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-3 다우빌 6층 603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 심곡동 소재 ""심곡1동행정복지센터""북측 인근에 위치하는 도시형생활주택 ""다우빌"" 제6층 제603호로서 인근은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

본건 남측 근거리에 경인전철 ""부천역"", 북측 근거리에 지하철7호선 ""신중동역""이 각각 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 6층 규모의 도시형생활주택(원룸형) 내 제6층 제603호로서

외벽 : 콘크리트 위 단열재 등 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

심곡동 368-3 및 368-28, 2필1단의 사다리형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33555 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-3 다우빌 6층 603호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 176,000,000원

토지면적: 14.95㎡ (약 4.52평)

건물면적: 31.49㎡ (약 9.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황

인근에 경인전철 부천역과 지하철 7호선 신중동역이 소재하며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건축물 정보

철근콘크리트구조 6층 규모의 도시형생활주택(원룸형) 건물이며, 본건은 6층 중 603호입니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역은 주택지대로 형성되어 있으며, 시뮬레이션된 외부 검색 결과 상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

* 소유권이전: 김준호 (갑5), 박일성 (갑6)

* 주택임차권: 박세영 (을3), 보증금 182,000,000원, 전입일자 2021-10-22, 확정일자 2021-10-05. 해당 임차권은 인수 대상입니다. (말소: 인수)

* 압류: 계양세무서장 (갑7, 말소), 부천시 (갑8, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9, 말소), 사건번호 2025타경33555

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 182,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-22

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 182,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리

* 을구 순위 3번 주택임차권 (보증금 182,000,000원). 단, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한해 인수됩니다. (등기부상 '인수'로 명확히 기재되어 있어 인수될 가능성이 매우 높습니다.)

* 권리분석 요약

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 182,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 지하철역과 행정복지센터가 있어 주거용으로 기본적인 수요가 예상됩니다. 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구의 임대 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 주변에 다세대주택 등이 혼재되어 있어 임대 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부천역, 신중동역 인접으로 대중교통 편리.

* 편의시설: 행정복지센터가 인근에 위치하며, 역세권 주변으로 상업시설 및 생활편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 일반적인 주택가 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인의 보증금 182,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됩니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금: 감정가 176,000,000원 대비 인수해야 할 임차보증금이 182,000,000원으로, 물건 자체의 가치보다 채권액 및 임차보증금이 높은 상황입니다. 이는 투자 시 원금 손실 위험이 크다는 것을 의미합니다.

* 임대차 관계 미상: 기타 임대차 관계는 불명확한 부분이 있어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 비교적 신축(2015년경 준공) 도시형생활주택으로 입지 자체는 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 182,000,000원이 감정가 176,000,000원을 초과한다는 점입니다. 등기부상 '인수'로 명시된 임차보증금은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 실제 총 투자 비용이 물건의 시장 가치를 훨씬 상회할 가능성이 높습니다. 현재로서는 투자보다는 현금 흐름이나 시세 차익을 기대하기 어려운 매우 위험성이 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거용 부동산: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 상품에 대한 꾸준한 수요는 존재합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년경 준공으로 노후화가 심하지 않은 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 물건의 감정가, 그리고 가장 중요한 인수해야 할 임차 보증금(182,000,000원)을 고려했을 때, 본 물건에 대한 합리적인 투자 수익을 기대하기는 매우 어려운 상황입니다.

감정가 176,000,000원

인수 보증금 182,000,000원 (낙찰자 부담)

만약 낙찰자가 보증금을 모두 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가로 182,000,000원의 비용이 발생합니다. 이 경우, 감정가인 176,000,000원을 낙찰받더라도 총 지출액은 176,000,000 + 182,000,000 = 358,000,000원이 됩니다. 이는 현재 물건의 감정가치를 훨씬 초과하는 금액입니다.

제시된 JSON 데이터상의 최근 매매가(31.01㎡, 2002년식 다세대, 83,000,000원)를 참고하면, 신축 건물임을 감안해도 176,000,000원의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

위와 같은 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건에 대한 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 원금 손실 가능성이 매우 높습니다.

* 현 시세 분석 기반 예상 입찰가:

본 건은 채권액(임차보증금)이 물건 가치보다 높은 이른바 '깡통 물건'에 해당할 가능성이 높습니다. 따라서 투자 수익을 고려한 정상적인 입찰가 산정은 어렵습니다.

보증금 182,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하여, 사실상 정상적인 입찰은 어렵다고 판단됩니다.

매우 보수적인 접근으로, 최저매각가격 이하의 입찰가를 고려하거나 유찰을 기다리는 것이 합리적일 수 있습니다.

만약 입찰을 진행한다면, 인수를 고려한 총 지출 비용이 시장 가치보다 낮아야 하므로, 입찰가는 매우 낮게 책정될 수밖에 없습니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

* 상세 설명: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 입찰가로 산정되었으며, 실제 총 지출 비용은 입찰가 + 인수 보증금(182,000,000원)이 됩니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 192,000,000원이 예상됩니다. 이는 감정가 176,000,000원보다 높은 금액이며, 투자 손실이 예상됩니다.

* 주의: 본 물건은 높은 위험도를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.