나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56023 [1] 경기도 화성시 영천동 679-3 1동 3층320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 '영천초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는
아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상 7층 업무시설 내 제3층
320호로서 (사용승인일 : 2018.10.15)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔) 임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로에 접하며, 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로3류(폭 12m~15m)
(2014-10-01)(중(국)3-150)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56023 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-3 1동 3층320호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.20평)

건물면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, '영천초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재합니다.

특히, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(권도연)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022-03-18

확정일자: 2022-03-18

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 있음 (단, 대항력 포기 확약서 제출)

* 임차인: 박준오

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/사업일자: 2024-12-02

확정일자: 2024-12-20

배당신고일자: 2025-07-25

대항력: 있음

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화성시 영천동 및 동탄2신도시 일대는 주거와 업무, 근린생활시설이 복합된 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 상업 시설 등이 자리하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

또한, 동탄2신도시는 지속적인 개발과 함께 주거 대체 상품으로서 오피스텔의 수요가 높게 나타나고 있으며, 가격 상승세도 이어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 중 3층에 위치한 오피스텔입니다.

사용 승인일은 2018년 10월 15일입니다.

건물 내부에는 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

인접 도로 상황으로는 북동측에 광대로, 남서측에 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 2인이 존재하나, 주택임차권자 승계인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 법원 경매 절차 진행 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 4,500만원입니다.

건물 면적은 20.04㎡로 소형 오피스텔에 해당합니다.

임차인 관련 리스크는 대항력 포기 확약서 제출로 인해 크게 해소된 상태입니다.

동탄2신도시 지역은 지속적인 개발과 수요 증가로 인해 부동산 가치가 꾸준히 상승하고 있는 지역 중 하나입니다.

1.7. 투자 포인트

소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 면적입니다.

대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재했으나, 매수인이 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

동탄2신도시의 지속적인 발전 가능성과 상승하는 부동산 시세는 투자 가치를 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 경매 대상 물건과 유사한 면적(약 20㎡ 내외)의 오피스텔 시세는 지역별, 건물별 편차가 존재하나, 검색된 자료에 따르면 1억 1천만원에서 2억 4천만원 사이의 매매 사례가 확인됩니다.

특히, 38.4㎡ 면적의 오피스텔이 1억 1천만원에 매매된 사례와, 17.75㎡ 면적의 오피스텔 월세가 3,000만원/45만원인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 1억 4,500만원은 유사 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

그러나 동탄2신도시 지역의 전반적인 시세 상승 추이와 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

'영천동 마크폴리스' 오피스텔의 경우, 17평(약 56㎡) 매물이 1억원 내외로 호가가 형성된 점을 볼 때, 본건의 감정가 1억 4,500만원은 시장 상황을 반영한 적정 수준일 수 있습니다.

다만, 20.04㎡의 비교적 작은 면적을 고려하여, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현황, 건물 관리 상태, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.