나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33457 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 350-12 호수빌라 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 ""원종초등학교"" 동남측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 다세대주택 등의 공동주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

교통상황

인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 인근에 소재하고 있으며, 본건 북서측 직선거리 약
800m지점에 서해선 ""원종역"" 이 위치하고 있어 대중교통 편익은 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서
외벽 : 외장석재 붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인
부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지이며, 다세대주택 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서남측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33457 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 350-12 호수빌라 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

토지지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물면적: 34.45㎡ (약 10.42평)

건물지분: 34.45㎡ (약 10.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 호수빌라

층수: 5층 건물 중 2층

사용승인일: 2002.03.19

구조: 철근콘크리트구조 (스라브지붕)

외벽: 외장석재 붙임 및 드라이비트 마감 등

내벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 상하수도, 위생, 도시가스 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택 등의 공동주택이 주로 들어서 있는 주택지대입니다.

2.2. 교통망

인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 있으며, 본건 북서측 직선거리 약 800m 지점에 서해선 "원종역"이 위치하고 있어 대중교통 편익은 보통시 됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

* 본건 서남측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 (대항력 있는 임차인)

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-07-19

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2021.09.09 접수된 신한카드 가압류 (갑8)로, 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 201,458,306원.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 13번 주택임차권 (이 , 보증금 120,000,000원): 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

3.4. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 13번 주택임차권으로, 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동의 주택가 지역에 위치하며, 주변은 다세대주택이 밀집해 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"원종초등학교"가 동남측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

별도로 명시된 편의시설 정보는 없으나, 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 120,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 금액은 현재 감정가 116,000,000원을 초과합니다.

6.2. 명도 관련

대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 이용상태 미확인

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용상황 확인이 불가했습니다.

6.4. 건물 노후도

본 건물은 2002년 준공으로 20년 이상 경과되어 건축물 노후도를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 원종초등학교와 인접하고 서해선 원종역까지 도보 이동 가능한 거리에 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 1억 2천만원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 합니다. 따라서 해당 물건의 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 조건 하에, 임차인과의 협상을 통해 명도 및 인수 금액 조율의 여지가 있습니다.

* 주택가 지역: 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 원종동 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 본 물건 자체에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(전용면적 약 26~31㎡)의 다세대주택 매매가는 2025년 12월 기준 7,000만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적은 34.45㎡ (약 10.42평)으로, 이러한 시세를 감안하면 주변 시세는 약 7,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 고려)

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 현재 감정가 116,000,000원을 초과합니다.

일반적으로 경매에서는 인수되는 권리(임차인 보증금 등)를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 하지만 본건의 경우, 인수 보증금이 감정가보다 높으므로, 이러한 일반적인 접근 방식으로는 분석에 한계가 있습니다.

* 주변 시세(7,000만원 ~ 9,000만원)를 기준으로 낙찰받는다고 가정하더라도, 실제 총 부담액은 낙찰가 + 120,000,000원 (인수 보증금)이 됩니다.

* 예를 들어, 주변 시세 상단인 9,000만원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 부담액은 9,000만원 + 120,000,000원 = 210,000,000원이 됩니다. 이는 현재 감정가 116,000,000원보다 훨씬 높은 금액입니다.

* 반대로, 감정가 이하인 6,000만원에 낙찰받는다고 가정하더라도, 총 부담액은 6,000만원 + 120,000,000원 = 180,000,000원이 됩니다.

결론적으로, 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 리스크로 인해 일반적인 투자 분석만으로는 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 입찰을 고려하신다면, 임차인 이 씨와 직접 접촉하여 보증금 인수 금액을 낮추거나(예: 일부 배당을 받도록 협상), 명도에 대한 협의를 진행하는 것이 필수적입니다.

임차인과의 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우, 총 부담액이 시세보다 훨씬 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다. 현재 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

만약 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금액을 크게 낮출 수 있다면 (예: 5,000만원 이하 인수), 그때는 시세(7,000만원~9,000만원)를 기준으로 5,000만원~7,000만원 정도의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 전적으로 임차인과의 협상 결과에 달려 있습니다.

현재 상태에서는 6,000만원 ~ 7,000만원 수준의 입찰가를 보수적으로 고려할 수 있으나, 이는 120,000,000원의 보증금 인수 조건이 그대로 적용될 경우 총 부담액이 1.8억 ~ 1.9억에 달하므로, 매우 위험한 투자일 수 있음을 명심해야 합니다.

따라서, 본 물건은 실질적인 가치보다 인수해야 하는 보증금으로 인해 투자성이 크게 저하된 물건으로 판단되며, 입찰 전에 반드시 현장 방문 및 임차인과 직접 소통하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.