나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33573 [1] 경기도 김포시 구래동 6882-4 두원타워 11층 1101호, 외 10호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(구래역/김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물내의 제11층 제1101호 외 10개호로서,
(사용승인 : 2018.08.22)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 인조석 마감 등.
내벽 : 인테리어 치장재마감 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(1~11) 전체를 경계벽 구획없이 골프연습장으로 사용중 폐업 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기, 에스컬레이터 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로 및 서측 및 남측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 이 사건 매각대상 부동산 전체를 경계벽 구분없이 골프연습장으로 사용중. 현재는 폐업상태임.
경계벽 복원 여부는 건축물현황도면을 기초로 한다면 경계벽 복원은 가능할 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경33573 (1) 사건으로, 경기도 김포시 구래동 6882-4번지 두원타워 11층 1101호 외 10개 호수(총 11개 호수)를 매각 대상으로 합니다.

건물 용도는 근린상가이며, 총 감정가는 4,693,000,000원입니다.

토지 면적은 237.07㎡ (약 71.72평)이며, 건물 면적은 1235.51㎡ (약 373.72평)입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 공동담보 물건입니다.

건물 사용승인일은 2018년 8월 22일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역'(김포골드라인) 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 유사한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건이 무난한 편입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 북측으로 약 20미터 폭의 아스팔트 포장도로, 서측 및 남측으로는 보행자도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부 상 채권 총액은 4,320,000,000원입니다.

이 사건 경매(갑7, 2025년 5월 21일 접수) 또한 농업협동조합자산관리회사에 의해 신청되었습니다.

집합건물 등기부상 소유권 이전(갑6, 제이앤제이산업주식회사) 및 신탁 등기 말소(갑5, 두원개발주식회사) 내역이 확인됩니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, '지상권개요'만 언급되어 있으며 상세 내용은 추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 건물은 총 11개 호수를 일괄 매각하는 근린상가입니다.

현재 경계벽 구분 없이 하나의 공간으로 골프연습장으로 사용되다가 폐업한 상태입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 8월 22일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

주위 일대가 근린생활시설, 업무시설, 공동주택단지가 혼재된 상업지역으로, 잠재 수요가 풍부한 입지입니다.

건축물 현황도면을 기초로 한다면 경계벽 복원이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 김포 골드라인 구래역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 대형 공동주택 단지들이 인접해 있어 배후 수요 또한 풍부합니다.

* 주거환경: 인근에 공동주택단지가 많아 상업 시설 이용객 확보에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 해당 호실 전체가 골프연습장으로 사용되다가 폐업한 상태로, 공실 발생 또는 재임대/운영 시 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

* 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용되어 왔기에, 본래의 호실 구획 복원 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건으로, 타 담보물의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래역 역세권에 위치한 신축급 상가 건물로서, 11개 호수 전체를 일괄 매각하는 대형 공간입니다.

양호한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 상업지역에 위치하며, 건물 자체의 상태 또한 양호합니다.

현재는 골프연습장으로 사용 후 폐업 상태이며, 내부 복원 및 재활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 명확한 편이나, 임대차 관계 미상에 대한 주의가 요구됩니다.

적절한 투자 전략 수립 시 높은 수익률 달성이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 김포 구래역 역세권 핵심 상업지역에 위치한 대규모 상가로서, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 2018년 사용 승인된 신축급 건물로, 노후도가 낮아 추가적인 대규모 보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 11개 호수 일괄 매각으로, 골프연습장, 대형 학원, 피트니스 센터 등 다양한 대형 업종으로의 활용이 용이합니다.

* 경계벽 복원 후 분할 매각 또는 임대를 통해 수익 다각화가 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 시세 차익 및 임대 수익 동시 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률, 명도 및 복원 비용, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 상세한 시세 조사, 임대 시장 분석, 내부 실사 및 복원 비용 산출이 선행되어야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.