나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33563 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 381-1 리치하임 에이동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교'북측으로 약200미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내의 제4층 제403호로서,

외벽 : 드라이비트 및 인조석붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역),
다지구(소음대책지역제3종구역 다지구), 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역
과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경33563 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 381-1 리치하임 에이동 4층 403호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

* 집합건물 정보: 리치하임 A동, 총 5층, A동 12호실 (총 24호실 규모)

* 토지 면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

* 토지 지분: 31.5724㎡ (약 9.55평)

* 건물 면적: 45.34㎡ (약 13.72평) - 전유 면적

* 건물 지분: 45.34㎡ (약 13.72평)

1.3. 평가 및 매각 정보

* 감정가: 253,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북측으로 약 200미터 지점에 위치합니다. 주위 일대는 유사한 형태의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 소음대책지역 제3종구역, 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 황남진 외 1명 (2019-12-09 보존등기)

* 소유권 이전: 지유리 (2020-03-16 매매)

* 주택임차권 (을구 3번): 이한솔 (2024-01-25, 금270,000,000원, 인수 조건)

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2021-11-25

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022-12-28, 금403,000,000원)

* 기타 말소 권리: 주택도시보증공사 가압류 (말소기준 권리), 노원세무서장 압류, 한국주택금융공사 강제경매 개시 결정 등이 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부 채권액: 673,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 선은경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 한국주택금융공사 (을구 3번 임차권의 실제 권리자 혹은 채권자로 추정)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2021-11-25

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 주택임차권으로, 매수인이 보증금 전액(270,000,000원)을 인수해야 합니다.

3.3. 인수 보증금 요약

* 인수 보증금 합계: 270,000,000원 (을구 3번 이한솔/한국주택금융공사)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 고강동 일대는 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '고강초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구성 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 드라이비트 및 인조석붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 토지 이용

토지는 세장형이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 인수 보증금

가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금 270,000,000원이 감정가 253,000,000원을 초과한다는 점입니다. 이는 시세 및 낙찰가 결정에 있어 매우 부담스러운 요인이 됩니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

제공된 주변 시세 데이터 분석 결과, 본건의 감정가는 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건 소재지(경기도 부천시 오정구 고강동 381-1) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 화장장, 쓰레기 소각장 등)은 없습니다. 다만, 개발 계획이나 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근(2019년 준공)이라는 장점이 있으나, 인수해야 할 임차 보증금이 감정가를 초과하는 중대한 부담을 안고 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 감정가 및 시장 가치보다 훨씬 높게 만들어 투자 수익률을 저해할 수 있는 요인입니다. 따라서 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 비교적 신축 건물

2019년에 준공되어 건물 노후도가 적고 주거 쾌적성이 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 편리한 교통 및 주거 환경

교통이 편리하고 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 43~45㎡)의 다세대주택 시세는 약 136,000,000원에서 225,000,000원 범위로 나타났습니다. 특히 2019년에 준공된 신축 건물의 면적(57.51㎡)이 225,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(45.34㎡, 2019년 준공)의 시세는 대략 170,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 270,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 감정가는 253,000,000원이나, 시세 분석 결과 대비 다소 높은 편입니다. 또한, 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 투자자는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 크게 벗어나지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 입찰가는 200,000,000원 정도로 고려해볼 수 있습니다.

9.3. 총 예상 비용

만약 200,000,000원에 낙찰될 경우, 총 인수 비용은 다음과 같습니다.

* 낙찰가: 200,000,000원

* 인수 보증금: 270,000,000원

* 총 예상 비용: 470,000,000원

이 총 예상 비용이 본건의 실제 시장 가치 및 향후 매도 시 예상 수익률을 고려했을 때 적정한지 면밀한 검토가 필요합니다. 인수 보증금으로 인해 실질적인 투자 부담이 매우 크다는 점을 반드시 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.