나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17177 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 573-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""남촌초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 ""다세대주택""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 북측으로 세로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-12-05)<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 제시외 건물(철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 다세대주택)이 소재하는 바, 이로 인해 소유권 행사를 제한받는 경우의 감정평가액을 토지 감정평가명세표 비고란에 병기하였음.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""대""임..

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

➀ 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "대지"로서 다세대 주택의 건부지로 이용중임.
➁ 본건 지상의 제시외 건물 소재로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 감정가액은 101,824,800원임.
➂ 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
➃ 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경17177 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 남촌동 573-3번지이며, 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "대지"로서 다세대 주택의 건부지로 이용 중입니다.

총 감정가는 145,464,000원입니다.

토지 면적은 302.00㎡ (약 91.4평)이며, 이 중 지분 매각 대상 면적은 76.557㎡ (약 23.2평)입니다.

건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지 남측과 북측으로는 세로로 포장된 도로가 각각 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 정비구역, 준보전산지, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 자연환경 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

본건 토지는 다수의 소유권 이전 및 권리 변동이 있었습니다.

등기부상 확인된 총 채권액은 219,510,954원입니다.

말소기준권리로는 2016년 5월 27일 접수된 근저당권(을10, 을11, 을12, 을13)이 확인되며, 일반적으로 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

"물건명세서 참고사항"에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있습니다.

다수의 가등기, 가압류, 압류, 근저당권 등이 등기되어 있었으나, 본 경매 사건(2024타경17177)의 말소기준 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 특이사항 분석 (공유지분, 법정지상권 등)

본건은 토지 일부 지분 매각 대상입니다.

현황 "대지"로 이용 중이나 공부상 지목은 "임야"로 되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

본건 토지 지상에 제시외 건물(다세대주택)이 소재하고 있어, 이로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우 감정평가액은 101,824,800원으로 산정되었습니다.

또한, 토지 지상 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

공유자우선매수신고 제도가 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업 시설 현황

본건 주변은 주거 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설 및 상점들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

남촌초등학교 인근 지역의 특성상 학원가나 학교 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 배후 수요

단독주택 및 공동주택 거주자를 주요 배후 수요로 두고 있으며, 지역 내 상업 시설은 이러한 주거 수요를 기반으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 남촌초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

전반적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

등기부상 지목이 "임야"이나 실제 현황이 "대지"로 다세대주택 건부지로 이용 중이므로, 향후 토지 이용에 있어 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 미등재 건물 및 법정지상권 문제

토지 지상에 미등재 건물(다세대주택)이 존재하며, 이로 인해 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

본건은 토지 지분 매각으로, 기존 공유자들이 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.4. 지분 매각에 따른 협상 필요성

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자들과의 협상이 필수적이며, 이 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경17177 (1) 물건은 인천 남동구 남촌동의 주거 밀집 지역에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 공부상 지목과 현황의 불일치, 미등재 건물 존재 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 공유지분 매각 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 내포하고 있습니다. 특히, 토지 지상의 제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 가능성은 중요한 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 토지 지분으로, 향후 개발 또는 타 공유자와의 협상을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현황 "대지"로서 건물 부지로 활용되고 있어, 지목 변경 또는 건축 행위가 용이할 수 있습니다 (관련 법규 검토 필요).

* 남촌초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 본건 토지의 현재 활용 가치 및 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 평가

* 법정지상권 성립 여부 및 관련 소송 가능성, 건물 철거 비용 등에 대한 법률적 검토

* 다른 공유자들의 토지 지분 가치 평가 및 협상 가능성 분석

감정가는 145,464,000원이며, 제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 시 감정가는 101,824,800원으로 조정됩니다. 이 점을 참고하여 신중한 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.