나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33538 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 175-11 삼성홈맨션 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 지하철 1호선 '역곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 '역곡역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서,
- 외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

임차권자가 임대차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 주택임차권등기는 말소되지 않으며 그 잔액은 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33538 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 175-11 삼성홈맨션 4층 403호

* 건물구조 및 용도: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 403호, 다세대주택

* 면적:

* 토지: 25.74㎡ (약 7.79평)

* 건물 (전용면적): 39.72㎡ (약 12.02평)

* 감정가: 152,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 지하철 1호선 '역곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '역곡역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 4월 26일 접수된 윤해리의 근저당권 (을15)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 2건, 가압류 3건 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

* 을17 순위 주택임차권 (강민우, 임차보증금 90,000,000원): 해당 임차인은 전입일자(2017-10-18)가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강민우

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-18

* 확정일자: 2017-09-26

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인이 본건 강제경매 채권자(사건번호: 2025타경33538)이며, 보증금 90,000,000원을 회수하고자 경매를 신청함.

* 총 채무액 (등기부상): 약 164,315,914원

* 인수 보증금: 주의사항에 따르면, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됨. 그러나 해당 임차인이 본 경매의 채권자이며 보증금 전액을 요구하므로, 입찰가 수준에 따라 보증금 전액 회수 및 임차권 말소 가능성이 높음. (주의사항: 임차권자가 임대차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 주택임차권등기는 말소되지 않으며 그 잔액은 매수인이 인수함.)

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 주위는 다세대주택, 아파트단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 유사 물건 거래 사례:

* 인근 '삼성마이빌'(160-7번지, 2003년식, 49.54㎡)은 2026년 1월 142,000,000원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 2,866,350원의 시세임.

* 인근 '청산빌라'(167-13번지, 1994년식, 36.36㎡)는 2025년 12월 100,000,000원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 2,750,275원의 시세임.

* 본건(삼성홈맨션, 39.72㎡, 2003년식 추정)의 경우, 인근 '삼성마이빌'과의 유사성을 고려할 때, ㎡당 시세 약 2,866,350원을 적용하면 약 113,860,000원 수준의 시세로 추정됨.

5. 생활정보

* 건물 내 설비: 본 물건은 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

* 주변 편의시설: 지하철 1호선 역곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 주거단지 내 편의시설 접근성이 양호함.

* 건축 연도 및 건물 상태: 본 건물(삼성홈맨션)은 2003년경 준공된 것으로 파악되며, 이는 주변의 유사 건물(삼성마이빌 2003년식)과 유사한 건축 연도임.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 임차인 강민우는 대항력 있는 임차인이자 본 경매의 채권자임. 만약 낙찰가가 임차인의 보증금 90,000,000원을 전액 변제하기에 부족할 경우, 미배당 잔액은 매수인이 인수하게 되는 위험이 존재함. (주의사항 명시)

* 건축 연도: 2003년 준공으로, 신축 건물에 비해 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 지역별 규제: 과밀억제권역에 해당하여 향후 지역 발전 및 부동산 규제에 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 역곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편리성이 양호함. 동일 건축 연대 및 인근 유사 물건의 최근 거래 시세를 고려할 때, 감정가 152,000,000원 대비 시세는 약 114,000,000원 수준으로 판단됨. 대항력 있는 임차인이 본 경매의 채권자라는 점은 보증금 회수에 긍정적일 수 있으나, 최종적인 보증금 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액 발생 가능성은 항상 존재하므로 권리분석 및 인수 조건을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 역곡역 인근의 역세권으로, 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소임.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 유사 물건의 실거래가 수준을 볼 때, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있음.

* 안정적인 배당 가능성: 임차인이 직접 경매를 신청한 경우로, 낙찰가가 임차인의 보증금을 충족할 경우 임차권 관련 인수 부담이 해소될 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 114,000,000원 내외로 추정됨.

* 감정가(152,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 반영 입찰 시 합리적인 투자가 가능함.

* 임차인의 보증금 90,000,000원을 고려하여, 해당 금액 이상으로 입찰가가 형성될 경우 임차권의 말소 가능성이 높아짐.

* 권리관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준을 권장함.

* 잠재적 리스크(미배당 보증금 인수)를 감안하여, 최종 입찰가는 본인의 보수적 판단 하에 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.