나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509076 [1] 인천광역시 부평구 십정동 575-32 효성베스트빌 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동소재 제일고등학교 북동측 인근에 위치하며
주위로는 단독주택 및 공동주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평삼거리역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건물 중 5층 501호로서
외벽;석재타일 마감.
창호;하이샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세내역

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 부평구 십정동 575-32번지에 소재한 효성베스트빌 1동 5층 501호 다세대주택입니다.

집합건축물대장 상 건물 명칭은 효성베스트빌이며, 2002년 10월 17일 신축 허가, 2004년 4월 28일 사용승인되었습니다.

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

건물 전용면적은 58.84㎡ (약 17.80평)이며, 토지 지분 면적은 29.63㎡ (약 8.96평)입니다.

감정평가액은 159,000,000원입니다.

2.2. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509076 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 유OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 제일고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 부평삼거리역이 인근에 위치하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 북측으로는 포장된 도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 철도안전법에 따른 철도보호지구로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 2월 2일 광명세무서장의 압류(갑11)이나, 해당 압류는 말소된 것으로 확인됩니다.

가장 최근의 권리로는 2025년 5월 15일 유선아님의 강제경매개시결정(갑12)이 말소기준권리가 됩니다.

을구 12번에는 2023년 11월 22일 접수된 유선아님의 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금은 151,000,000원입니다.

해당 임차권은 전입일자 2021년 9월 27일, 확정일자 2021년 8월 18일로 대항력이 있으며, 등기부상 말소 기준 권리보다 선순위로 '인수' 조건으로 기재되어 있습니다.

4.2. 임차인 현황

임차인 유선아님은 보증금 151,000,000원에 차임 없이 거주 중입니다.

전입일자 2021년 9월 27일, 확정일자 2021년 8월 18일로 대항력을 갖추고 있으며, 2023년 11월 22일 배당신고하였습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

반경 내 혐오시설 여부에 대한 추가적인 외부 지도 서비스 확인이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

교통으로는 지하철 부평삼거리역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인근 학교로는 제일고등학교가 있으며, 자세한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 12번 임차권 등기(유선아, 보증금 151,000,000원)는 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

채권자가 임차인 본인이므로 보증금 전액 회수를 시도할 것으로 예상되나, 법원 배당 결과에 따라 일부 미회수 금액 발생 시 매수인이 인수하게 되는 위험이 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경509076호로 진행되는 강제경매 물건으로, 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택입니다.

교통 및 생활 환경은 무난한 편이며, 제일고등학교 북동측에 위치하고 있습니다.

가장 큰 특징은 보증금 151,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 배당을 통해 임차인의 보증금이 충분히 변제될 가능성을 시사합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 시장 가격 대비 잠재력

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택이 14,500만원에서 21,000만원 사이에서 거래되었습니다.

감정평가액(159,000,000원) 및 시장 가격을 고려할 때, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 투자가치가 달라질 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(58.84㎡) 및 건축 연도(2002년식)를 가진 인근 다세대주택인 '환타지아빌'(56.85㎡)이 2025년 12월 8일 14,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가(159,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

임차인 보증금 151,000,000원을 제외한 예상 입찰가를 산정할 때, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 전제 하에, 해당 시장 가격과 감정가를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

가장 유사한 거래 사례인 14,500만원과 감정가 15,900만원을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 산정합니다.

이는 임차인 보증금의 인수 여부에 따라 실제 총 매수 부담금이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.