나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509273 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 86-13 누보하이빌 3층302호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""시민공원역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 302호로서,

외벽 : 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 사무소임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 상 위반건축물로 기재 되어있으나 본건 경매대상 물건과 관련 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509273 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 86-13 누보하이빌 3층 302호

용도: 업무시설

감정가: 92,000,000원

토지면적: 23.02㎡ (약 6.96평)

토지 지분: 23.0151㎡

건물면적: 66.46㎡ (약 20.09평)

건물 지분: 66.46㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

특이사항: 공동담보

건물 정보:

건물명: 누보하이빌

건축년도: 2010년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물

해당층: 3층 302호

외벽: 페인팅 등 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "시민공원역" 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장 및 지하철역(시민공원역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 장방형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로가 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건 물건의 등기부등본 요약 결과, 현재 소유권은 기문석 씨 명의로 되어 있으며, 2022년 6월 10일 매매를 통해 이전되었습니다.

말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 최OO의 근저당권(채권최고액 140,000,000원)입니다.

본 경매는 최OO의 신청에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 140,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

본건의 경우 임대 관계가 미상이며, 보증금 또는 차임 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 금액이 불확실한 경우, 해당 물건 인수 시 예상치 못한 금전적 손실 또는 명도상의 어려움이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주안동은 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

본건 용도는 공부상 사무소로 기재되어 있어, 업무시설로서의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

최근 재건축 등 도시 정비 사업의 영향으로 주안동 일대가 변화하고 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 2호선 시민공원역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 상가, 병원, 은행, 마트 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

주변 환경: 검색 결과, 본건 주변에 명확한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 역사적으로 해당 지역이 화장터 등으로 사용된 사례가 있다는 기록이 있으나, 현재는 도시 개발 및 상업화로 인해 이러한 흔적은 찾기 어렵습니다. 인천 지역의 혐오시설들은 최근 친환경 쉼터나 체육시설 등으로 탈바꿈하는 사례가 많으며, 청라소각장과 같이 식물원처럼 가꾸어 부정적 인식을 개선하려는 노력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물로 기재되어 있으나, 본건 경매 대상 물건과는 관련이 없는 것으로 확인되어 직접적인 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계 및 보증금/차임이 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있는 점을 유의해야 합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치한 업무시설로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다.

주변 개발 가능성과 함께 안정적인 상권을 갖추고 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 시민공원역 도보권으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

복합 상권: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

주변 개발 잠재력: 주안동 일대의 도시 정비 사업으로 인한 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 시 물건의 현 상태, 잠재적 리스크(임대 관계 미상 등) 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하나, 임차인 정보의 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

(예: 73,600,000원 ~ 87,400,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.