나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509035 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1336-6 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '학익여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 아파트, 상가주택, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 지하층 비01호로서,
외벽 : 돌붙임 및 일부 타일마감 등임.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018
.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에
관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006-12.31)<도시저소득주민의 주거환경 개선을 위
한 임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509035 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1336-6 지하층비01호

건물명: 가든빌라

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 45,000,000원

토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.571428571428571㎡ (약 3.50평)

건물면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

총 등기부채권액: 80,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '학익여자고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건은 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 아파트, 상가주택, 시장 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통: 인근까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 6일자 인천세무서장의 압류 (등기부 을18) 입니다.

인수되는 권리:

* 을구 11번 주택임차권: 권리자 김민철, 권리금액 80,000,000원. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 80,000,000원의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 전입일자 2022년 5월 11일, 확정일자 2022년 4월 27일입니다.

말소되는 권리:

* 소유권이전 등기 (갑16, 갑17)

* 압류 (갑18) - 말소기준권리

* 강제경매 개시결정 등기 (갑19)

임차인 현황:

* * 김민철

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-11

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 주택임차권 등기가 되어 있으며, 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수합니다.

권리분석 요약: 본건은 대항력 있는 임차인 김민철 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 물건입니다. 인수해야 하는 보증금이 감정가를 초과하므로, 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 공동주택, 상가주택, 시장 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

주거 기능을 중심으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 인근에 학익여자고등학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권도 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장을 통해 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변에 시장, 상가주택 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 학익여자고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주거환경: 주거환경개선지구로 지정되었으나 사업은 완료된 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 80,000,000원의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 취득 비용이 상승하는 주요 요인입니다.

건물 연식: 1997년에 준공되어 건축 연령이 약 29년으로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

지하층: 지하층이라는 특성상 채광, 통풍, 습도 등에 대한 고려가 필요합니다.

협소한 인접 도로: 약 2.5미터 폭의 도로는 차량 접근 및 주차에 다소 불편함을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 가든빌라 지하층 다세대주택으로, 감정가는 45,000,000원입니다.

가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인 김민철 씨가 80,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건의 감정가격을 크게 상회하는 금액으로, 실제 투자 시 총 투입 비용이 높아지는 주요 원인이 됩니다.

주변은 주거 및 일부 상업 시설이 혼재된 지역이며, 교통 및 생활 편의시설 이용은 무난한 편입니다.

건물 노후도 및 지하층이라는 점은 향후 활용 및 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 높아, 일반적인 경매 물건보다 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다. (단, 총 투입 비용 고려 필요)

주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

인근 학교 존재로 인한 잠재적 임대 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

인수 대상 임차인 보증금: 80,000,000원

본 물건을 취득하기 위한 최소 투입 비용 (감정가 기준): 45,000,000원 + 80,000,000원 = 125,000,000원

최근 주변 시세 분석 (면적 약 43-44㎡ 기준): 82,000,000원 ~ 122,000,000원

본 물건의 최소 투입 비용 125,000,000원은 최근 최고가 거래 사례인 122,000,000원을 초과합니다. 이는 본 물건이 지하층이라는 점과 건물 연식(1997년 준공)을 감안할 때 매우 높은 수준입니다.

경쟁력 있는 입찰을 위해서는 총 투입 비용이 주변 시세 범위를 넘지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

주변 시세를 115,000,000원에서 120,000,000원 사이로 가정할 때, 다음과 같은 입찰가 산출이 가능합니다.

* 총 투입 비용 115,000,000원 목표 시: 입찰가 = 115,000,000원 - 80,000,000원 = 35,000,000원

* 총 투입 비용 120,000,000원 목표 시: 입찰가 = 120,000,000원 - 80,000,000원 = 40,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 35,000,000원에서 40,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

(참고: 본 물건의 감정가는 인수해야 할 임차인 보증금을 반영하지 않은 수치일 가능성이 높으므로, 입찰 시에는 반드시 총 투입 비용을 기준으로 판단해야 합니다.)

주변 혐오시설: 일반적인 검색을 통해 본 물건 소재지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.