나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1089 [1] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층105호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""인천가좌역"" 남동측에 위치하며, 주위는 공업 시설
및 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 전철역 (인천가좌역) 및 노선버스정류장이 소재하는
등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건물 중 제1층 제105호,
제106호로서, (사용승인일 : 2019.09.19)

외벽 : 페어글라스창호 마감 등
내벽 : 노출콘크리트 마감 등 임.

이용상태

기호 1,2 공히 집합건축물대장상 ""사무소""로 이용중이나, 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단의 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측,서측,남측,북측으로 광대로 및 중로, 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<가좌동 274-1>
준공업지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합) , 도로(접합) , 소로1류(폭
10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례
제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>

<가좌동 274-2>
준공업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


<가좌동 274-3>
준공업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

<가좌동 274-4>
준공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>


<가좌동 274-7>
준공업지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합) , 도로(접합), 가축사육제한
구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>


<가좌동 274-9>
준공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

집합건축물대장상 '사무소'로 이용중이나, 현황은 공실상태임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1089 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층105호

용도: 업무시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 계양농업협동조합

1.2. 물건 현황

토지면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

토지지분: 17.9365㎡ (약 5.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.46㎡ (약 19.50평)

건물지분: 64.46㎡ (약 19.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 733,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천가좌역 남동측에 위치합니다.

주위는 공업 시설, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 원활하며, 인근에 인천가좌역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 광로, 중로, 소로 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 계양농업협동조합의 근저당에 따른 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 2월 28일 접수된 계양농업협동조합의 근저당 (채권최고액 1,116,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

말소기준권리(을1, 근저당) 이하의 등기사항(갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 1,124,100,936원입니다.

3.3. 임차인 현황

집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로, 추후 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 공업단지 및 산업단지 배후에 위치하여 관련 업종의 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설 등의 상권 형성이 가능합니다.

인천가좌역 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

인천가좌역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 좋습니다.

주변에 공업 시설이 밀집해 있으나, 근린생활시설 또한 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 특이사항 (공실)

감정평가서 및 물건명세서 상 현재 공실 상태로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 리스크가 존재합니다.

6.2. 법적 제한사항 (토지 이용 계획)

토지이용계획상 준공업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 규제가 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크 (미상 임대 관계)

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천가좌역 역세권에 위치한 업무시설로, 교통 및 입지 조건은 양호합니다.

건물 자체의 구조 및 설비는 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 양호한 상태이나, 현재 공실 상태라는 점이 가장 큰 특징입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 공실 장기화 및 토지 이용 관련 법적 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 수혜가 예상됩니다.

인근 산업단지 종사자들을 대상으로 한 업무시설 수요가 있을 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 직접 운영 또는 적극적인 임대 마케팅을 통해 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 733,000,000원을 기준으로 하되, 현 공실 상태, 주변 시세, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재로서는 낙찰 후 명도 비용, 수리비, 공실 기간 동안의 이자 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

(인수 보증금 0원)

구체적인 입찰가는 시장 상황 및 본건의 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.