나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509408 [1] 인천광역시 서구 공촌동 308-6 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 ""공촌초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로, 본건 후첨 ‘건물개황도 및 사진용지’와 같이 제시외건물(㉠)이 소재하여 평가 목적 등을 고려하여 대략적인 목측에 의하여 별도로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경509408 (1) 인천지방법원 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건의 표시

본건은 인천광역시 서구 공촌동 308-6에 위치한 다세대주택이며, 4층 중 402호입니다.

토지 면적은 28.91㎡ (약 8.74평)이며, 건물 면적은 59.97㎡ (약 18.14평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적은 4.00㎡ (약 1.21평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

감정가는 145,600,000원입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 29일자 계양세무서장의 압류(갑15)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 한국주택금융공사 (양도인: 계동훈)

- 보증금: 170,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/사업일자: 2022-03-11

- 확정일자: 2022-02-23

- 배당신고일자: 2024-04-02

- 대항력: 없음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (주택임차권 등기 을7 말소 예정)

* 권리분석 상세

등기부상으로는 소유권 이전(강한빛, 박일성), 주택임차권(계동훈, 보증금 170,000,000원, 말소), 압류(계양세무서장, 주택도시보증공사, 인천광역시 서구), 강제경매(한국주택금융공사) 등이 존재합니다.

이 중 을구 7번의 주택임차권은 '말소'로 표기되어 있으며, 물건명세서에 따르면 계동훈 양수인 한국주택금융공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 경매 진행 시 임차인으로 인한 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액

총 395,000,000원입니다.

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 현황

- 교통상황: 인근 노선버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

- 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 17일 거래: 140,000,000원 (전용면적 71.46㎡, 1층)

- 2026년 1월 19일 거래: 53,000,000원 (전용면적 34.48㎡, 1층)

- 2026년 1월 12일 거래: 75,000,000원 (전용면적 39.46㎡, 2층)

본건의 감정가는 145,600,000원이며, 건물 전용면적은 59.97㎡입니다.

감정가 기준 평당가는 약 2,427,000원입니다.

주변 유사 물건들의 평당가는 약 1,537,000원에서 1,959,000원 수준으로, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 거래 시점 및 물건별 특성에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용: 세장형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 본건 매각 시 약 4.00㎡의 제시외 건물이 포함되므로, 이에 대한 현황 확인 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 금융 거래나 대출 관련 변동 사항에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못하더라도 포기하고 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 권리 주장 가능성에 대한 최종 검토가 필요합니다. (본건의 경우 대항력 없음으로 명시되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 주거단지 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

등기부상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 임차인과의 보증금 인수 문제는 확약서 제출로 인해 해결된 것으로 보입니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 평가되었고, 제시외 건물 및 HF 관련 조건 변경 등 추가 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: 임차인의 보증금 관련 권리가 말소 예정되어 있어 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 등 교육시설과 주거단지가 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,600,000원이며, 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 잠재적 리스크 요인(제시외 건물, HF 조건 변경) 및 감정가와의 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세와의 비교 분석을 통해 135,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 주변 최고가 거래(140,000,000원)보다 낮으면서도 감정가 대비 약 92.7% 수준으로, 시장 상황 및 추가 확인되는 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.