나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509290 [1] 인천광역시 중구 남북동 산6-24 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 남북동에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 불가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 현황 ""자연림"" 상태임.

인접 도로상태

지적도 및 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역(2019-12-23), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 인접한 토지(남북동 809 전) 소유자의 소유인 것으로 탐문되는 제시외 건물(목조 목조지붕, 창고 등, 약 7.5㎡)이 소재하는 것으로 추정되나, 철거 및 이동이 용이한 것으로 판단되는 바, 토지만을 정상평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대상황은 미상임.
②본건은 보전녹지지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있는 토지로서, 면적비율에 따른 평균가액으로 평가하였음.

물건 비고

-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-자연림 상태, 맹지임.
-본건 지상에는 인접한 토지(남북동 809 전) 소유자의 소유인 것으로 탐문되는 제시외 건물(목조 목조지붕, 창고 등, 약 7.5㎡)이 소재하는 것으로 추정되나, 철거 및 이동이 용이한 것으로 판단되는 바, 토지만 평가.
-본건은 보전녹지지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있는 토지로서, 면적비율에 따른 평균가액으로 평가하였음.
-본건 지상에 소재하는 수목 등은 토지부합물로, 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.
-본건 부동산은 대부분 소나무, 잡목, 등이 우거져 육안으로는 분묘나 그밖의 시설물을 발견할 수 없었으나 평장이나 봉분이 무너져서 발견하기가 용이하지 않는 점 등을 고려하여 분묘, 수목의 명인방법, 그 점유관계 등은 확인이 필요함.(현황조사서 상)
-본건 부동산의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량전문가의 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경509290 (1)

소재지: 인천광역시 중구 남북동 산6-24

용도: 임야

감정가: 45,347,000원

토지 면적: 992.00㎡ (약 300.06평)

토지 지분 면적: 331.0304㎡ (약 100.13평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.2. 경매 정보

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 중구 남북동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 불가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다.

지적도 및 임야도상 맹지이며, 인접 도로 상태가 원활하지 않아 접근성이 매우 제한적입니다. 맹지는 법적으로 건축이 가능하기 위한 진입도로 확보에 대한 별도 확인이 필요하며, 경우에 따라서는 지자체 확인 및 이해관계인의 동의가 필수적일 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 보전녹지지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 공익용산지, 임업용산지, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있습니다. 보전녹지지역은 자연환경 보전 및 무질서한 개발 방지를 목적으로 하며, 개발 행위 등에 제약이 따릅니다. 자연녹지지역 역시 도시 확산을 방지하고 녹지 보전을 위한 지역으로, 건축 및 형질 변경에 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부 등본 상 갑구에는 소유권 이전 등기들이 기재되어 있으며, 을구에는 2021년 4월 12일에 접수된 대구은행의 근저당(240,000,000원)이 말소기준권리로서 존재합니다. 해당 근저당은 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 12일 접수된 대구은행 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특수 권리 사항

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자는 법에서 정한 절차에 따라 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘를 수호하고 관리하기 위한 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있습니다. 분묘의 존재 여부 및 그에 따른 권리관계는 현황 조사 시 직접 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 해당 물건에 대한 임대차 현황은 미상으로, 잠재적인 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 인천광역시 중구 남북동 일대는 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야가 혼재되어 있는 지역으로, 개발 밀도가 낮은 자연환경이 일부 보존된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인천 중구 남북동은 영종도 및 무의도와 인접한 지역으로, 을왕리 해수욕장, 마시안 갯벌체험장, BMW 드라이빙 센터, 파라다이스 시티 등의 관광 및 휴양 시설이 존재합니다. 또한, 인천항 여객터미널, 월미테마파크 등이 위치하여 지역 내 관광 및 여가 활동이 이루어지고 있습니다. 다만, 해당 임야 물건 자체의 직접적인 상업 시설 접근성은 매우 낮습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 불가하며, 근거리에 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용 편의성은 제한적입니다.

* 편의시설: 주변 지역에 관광 및 여가 시설은 분포하나, 물건지 자체의 직접적인 생활 편의시설은 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지

진입도로가 없어 토지 활용에 제약이 크며, 건축 등 개발 행위 시 법적, 현실적 어려움이 예상됩니다.

6.3. 분묘기지권

토지 지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 사용에 영구적인 제약이 발생할 수 있으며, 이에 따른 권리관계 확인 및 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 현황 조사 시 육안으로 발견되지 않더라도 평장이나 봉분이 무너져 확인이 어려울 수 있으므로, 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.4. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고로 인해 낙찰받지 못할 위험이 있으며, 매수 보증금 미납 시 해당 공유자는 우선매수권을 재행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

6.5. 경계 및 위치 불확실성

본 부동산의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량 전문가의 정밀한 측량이 필요합니다.

6.6. 제시외 건물

인접 토지 소유자의 것으로 추정되는 제시외 건물(창고 등, 약 7.5㎡)이 소재하는 것으로 추정되나, 철거 및 이동이 용이하여 토지만 평가되었습니다. 그러나 실제 현장 확인이 필요합니다.

6.7. 자연림 상태 및 식생

본 토지는 대부분 소나무, 잡목 등이 우거진 자연림 상태이며, 수목 등은 토지 부합물로 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 남북동에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 맹지, 지분매각, 공유자 우선매수 가능성, 분묘기지권 및 녹지지역 지정으로 인한 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 현재는 자연림 상태로 활용도가 매우 제한적이며, 정확한 위치와 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 전체 토지 면적 대비 감정가가 높지 않아, 지분 투자 관점에서 접근 가능성이 있습니다.

* 입지 잠재력 (장기적 관점): 인천 영종도 일대의 개발 가능성을 고려했을 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있으나, 직접적인 개발 계획 연관성은 낮습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 45,347,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 다수의 위험 요인(맹지, 지분매각, 분묘기지권, 개발 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본 물건의 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황 및 투자자의 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.