나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71714 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 102동 18층1810호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 아파트단지, 전 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 제20층건중 제18층 제1810호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발
과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의
3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71714 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 102동 18층 1810호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

토지지분: 29.782㎡ (약 9.01평)

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평) (전용면적)

건물지분: 59.63㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOOOO)

건축물 정보: 철근콘크리트벽식구조, 총 20층 건물 중 18층. 사용승인일 1998년 8월 13일. (삼신17차푸른솔아파트 102동)

아파트 단지 정보: 삼신17차푸른솔, 총 5개 동, 799세대, 총 주차 608대 (지하 전기차 충전기 30대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 전(밭) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑9 (2025-05-21, 서울보증보험 강제경매 개시결정)

매각으로 소멸되는 권리: 갑9 (강제경매), 소유권이전 등기 등 (갑7, 갑8)

매각으로 인수되는 권리 (매수인에게 대항력 있는 권리): 을11 (2024-02-20, 주택임차권, 윤석원)

임차인 현황:

임차인: 윤석원 (윤 ), 보증금: 210,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-09

확정일자: 2022-02-09

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 있음

비고: 선순위임차권으로, 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

주변환경: 본건이 속한 삼신푸른솔아파트 단지는 주거 밀집 지역이며, 인근에 전(밭)과 근린생활시설이 혼재하여 있습니다.

아파트 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

주변 시설: 인근에 묵현초등학교가 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 해당 물건은 삼신푸른솔아파트 102동 18층에 위치한 아파트로, 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

건축물 상태: 1998년에 건축되어 비교적 오래된 편이며, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

설비 내역: 위생·급배수 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 608대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 30대의 전기차 충전기가 지하에 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차인 보증금: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 윤석원 씨의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않으면, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 현재 감정가(210,000,000원)와 임차인 보증금(210,000,000원)이 동일하여, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높으므로, 매수인은 인수되는 보증금을 총 투자 비용에 반드시 포함시켜야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 자연녹지지역, 제1종/3종일반주거지역 등 여러 용도지역이 복합적으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 존재 여부: 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 삼신푸른솔아파트 102동 18층으로, 강제경매로 진행 중입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수되는 매우 중요한 특징을 가지고 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이며, 여기에 인수되는 임차인의 보증금까지 더하면 실제 투자 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 입지 자체는 일반적인 아파트 단지로서 생활 환경은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적 접근: 인수되는 임차인의 보증금을 고려하더라도, 향후 시세 상승 잠재력이 있다고 판단될 경우 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다. 다만, 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 만약 인수되는 임차인 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장 가치보다 현저히 낮을 경우, 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다. (현 정보로는 매우 신중한 접근 필요)

지역 개발 가능성: 남양주시의 지속적인 도시 개발은 장기적인 부동산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (59.63㎡ 기준): 15,600만원 (2026년 6월)

감정가: 21,000만원

인수되는 임차인 보증금: 210,000,000원

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 윤석원 씨의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수되는 임차인 보증금'이 됩니다.

최근 실거래가인 15,600만원을 기준으로 입찰한다고 가정하면, 총 투자 비용은 15,600만원(입찰가) + 21,000만원(인수 보증금) = 36,600만원이 됩니다. 이는 현재 감정가(21,000만원)보다 훨씬 높은 금액이며, 투자 수익률을 고려할 때 매우 높은 가격입니다.

따라서, 수익성 있는 투자를 위해서는 인수되는 임차인 보증금을 포함한 총 투자 비용이 향후 예상되는 매도가격을 넘지 않도록 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 명도 절차, 향후 시장 상황 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 실거주 목적이거나 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득하고자 할 경우, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 단, 이 경우 총 투자 비용은 3억 6천만원 ~ 3억 9천만원 이상이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.