나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63162 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-34 117동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 ""북고양IC"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 중소형 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한
보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2025년 9월 16일 제4918831호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 26.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.
2. 본 건은 건축물 대장 현황도상에 표기된 호수와 건축물에 표기된 호수가 서로 다른 경우로써 매각목적물은 출입문 표시 402호임(건축물현황도(전유부) 상 401호임, 매수인은 추후 건축물현황도면을 변경하여야 할 필요성 있음-상세내역 별지 파주시 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 파주시 상지석동 133-34번지에 위치한 117동 4층 402호 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2014년 10월에 건축되었습니다.

건축물대장상 전유부상 호수는 402호이나, 건축물 현황도상에는 401호로 표기되어 있어 추후 건축물 현황도면 변경이 필요합니다.

건물면적은 60.31㎡ (약 18.25평)입니다.

2.2. 토지 정보

토지 면적은 77.51㎡ (약 23.45평)이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 매각 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63162 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정평가액은 160,000,000원입니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "북고양IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 중소형 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

3.2. 교통 및 편의시설

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 용이합니다.

일부 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 요약

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024년 6월 7일 접수, 갑5)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 전혜경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-09-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정우진)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-05

확정일자: 2021-07-07

대항력: 없음

비고: HUG가 채권양수인이자 신청채권자로, 배당 신고가 되어 있습니다.

4.3. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

말소기준권리는 2024년 6월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

이보다 늦게 접수된 강제경매개시결정(2025년 5월 19일 접수, 갑6)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

소유권이전 등기(2017년 9월 7일, 갑4) 및 신탁등기 말소(2017년 9월 7일, 갑3)는 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

4.4. 인수되는 권리

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(2025년 9월 16일 접수)에 대하여, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

이로 인해 전 임차인의 대항력 있는 권리 또한 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 파주시 상지석동 지역은 주거, 소규모 상업, 그리고 일부 공장 및 창고 시설이 혼재된 복합적인 지역입니다. 북고양IC 인근에 위치하여 물류 이동 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 근린생활시설이 분포하여 지역 내 소비 수요를 충족시키는 상권을 형성하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있을 것으로 예상되며, 정확한 통학 가능 거리는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 의료시설

인근 지역에 병원, 의원 등 기본적인 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.3. 기타 생활 편의시설

주변 상가 및 마트 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리상 리스크

임차인 관련 권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 2017년 9월 12일 전입된 전 임차인의 보증금 0원과 대항력 존재 여부에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

7.2. 물건 관련 리스크

건축물대장 현황도상 호수와 실제 건축물 현황상 호수(402호 vs 401호)가 다른 점은 매수 후 건축물 현황도면 변경 등기 절차가 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 주변 환경 리스크

계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역)에 해당하여 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 인근에 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 북고양IC 접근성이 좋은 편입니다. 감정가는 1억 6천만원이나, 최근 실거래가격을 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 권리상 인수 부담은 거의 없는 것으로 분석되나, 건축물 현황도상 호수 불일치 문제는 매수 시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 입지 조건과 권리 관계를 바탕으로 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 2014년 준공 건물이지만, 주변 신축 다세대주택 실거래가 수준을 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 강제경매 물건으로, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택으로 토지 지분을 포함한 매각이므로 재건축 등의 장기적 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 60㎡)의 다세대주택들은 2026년 5월 및 7월에 2억 7천 7백만원에서 3억 6천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 다만, 본건은 2014년에 건축되어 비교적 연식이 있으므로, 최신 건물에 비해 가격 조정이 필요합니다.

감정가 1억 6천만원을 기준으로, 최근 시장가치와 건물 연식을 종합적으로 고려할 때, 약 2억 2천만원에서 2억 4천만원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 이는 희망하는 낙찰가이며, 실제 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.