나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1880 [1] 경기도 포천시 선단동 394-29 제이팰리스106 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""선단동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호로서

외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 등고평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5∼6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

선단동 394-29, 394-34 공히 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1880 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 394-29 제이팰리스106 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000 원

건물면적: 84.18㎡ (약 25.5평)

토지면적: 108.50㎡ (약 32.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 건물 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호

외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감

창호: 샤시 창호

설비: 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비

1.3. 토지 상세

형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 등고평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 북측으로 폭 약 5~6미터 내외 도로 접함

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

1.4. 집합건물 건축물대장 요약

건물명: 제이팰리스 106동

준공일자: 2022년 07월 04일 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층

해당 호수: 4층 402호

건축구조: 철근콘크리트구조 (슬래브지붕)

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

총 세대수 (106동 기준): 7세대 (총괄표제부상, 전유부상 402호)

총 주차 대수 (단지 전체): 15대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. "선단동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 및 제반 환경

* 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 주변에는 다양한 공동주택과 단독주택이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획상 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리인 수협은행 근저당권(접수일자: 2022-07-27)보다 후순위 권리인 압류 (성북세무서장, 국민건강보험공단), 가압류 (서민금융진흥원), 임의경매개시결정 (수협은행) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 집합건물 등기부 요약상 '소유권이전2번신탁등기말소' 및 '소유권이전(매매)' 기록이 존재하며, 이는 현재 소유권 상태를 나타냅니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 07월 02일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 포천시 선단동은 택지개발 및 신축 주거 단지 조성이 이루어지고 있는 지역으로, 상대적으로 젊은 인구층 유입 및 주택 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

4.2. 주변 상권

* 인근에 선단동행정복지센터가 위치하여 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

* 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 밀집 지역의 특성상 배후 수요가 풍부한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 4층에 위치한 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조의 견고한 건축물입니다.

* 최신 건축 연도(2022년 07월 04일 사용승인)를 가진 신축급 건물에 해당하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

* 선단동행정복지센터, 버스정류장 등 공공 및 교통 시설 접근이 양호합니다.

* 인근 근린생활시설을 통한 상업시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 시설

* 주변의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 주거 밀집 지역에는 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

* 주변 지역에서 폐기물 처리 시설(폐플라스틱 열분해 시설, 음식물 폐기물 처리 시설) 및 쓰레기 소각장 증설 논란이 일부 보도된 바 있습니다.

* 다만, 본건 소재지(선단동 394-29)와의 직접적인 인접성 및 영향 범위는 확인되지 않았으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 인수되는 임대차 관계가 있을 수 있습니다. (현장 조사 및 권리 분석 시 재확인 필요)

6.3. 감정가 대비 시세

* 본건의 감정가는 377,000,000원이며, 이는 면적(84.18㎡) 대비 평당 약 4,478,555원의 높은 가격 수준입니다.

* 최근 주변의 유사 연식(2015~2018년식) 다세대주택 매매가가 평당 약 150만 원 ~ 212만 원 수준임을 감안할 때, 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (단, 본건은 2022년식 신축급 건물임을 고려해야 합니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 신축급(2022년 완공) 다세대주택으로, 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖춘 입지에 소재하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 주변 유사 물건 대비 높게 책정된 점, 임대관계가 미상인 점, 그리고 주변 지역의 혐오시설 관련 논란 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 신축 건물의 장점과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 완공으로 비교적 최신식 시설 및 자재 사용으로 쾌적한 주거 환경 기대.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 주거 밀집 지역으로 실수요 및 임대 수요 확보 가능성.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 양호하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 377,000,000원이나, 주변 유사 연식의 다세대주택 매매 시세(평당 약 150만~212만 원)를 고려할 때, 신축 건물임을 감안하더라도 감정가가 다소 높게 산정되었을 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석: 2018년식 62.59㎡(약 18.9평) 건물이 13,300만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 212만 원 수준입니다.

* 본건 면적(84.18㎡, 약 25.5평)에 적용 시: 212만 원/㎡ * 84.18㎡ ≈ 178,515,600원. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 본건의 경우 2022년식 신축 건물이라는 점을 감안하여, 시장에서 형성될 수 있는 신축 다세대주택의 적정 가격대를 고려해야 합니다. 보수적으로 평당 300만 원~350만 원을 적용 시, 약 252,540,000원 ~ 294,630,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(377,000,000원)보다는 낮게, 그러나 신축 건물의 가치를 반영하여 실거래가 시세보다는 높게 책정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원

최종 권장 입찰가: 320,000,000원 (감정가의 약 85% 수준으로, 잠재적 가치 상승 및 시장 상황 고려)

※ 본 입찰가는 제공된 정보와 시장 조사를 기반으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사, 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 권리분석 및 현장 조사를 철저히 하신 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.