나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12594 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 174-22 청보파크빌 제다동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12594 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 174-22 청보파크빌 제다동 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12594
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로95길 28 청보파크빌, 제다동 제4층 제401호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매9계 2025타경12594 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로95길 28 청보파크빌, 제다동 제4층 제401호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 350,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 중랑구 면목동 174-22 청보파크빌 제다동 제4층 제401호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12594 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 174-22 청보파크빌 제다동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 23.01㎡ (약 6.96평)

토지지분: 23.01㎡ (약 6.96평)

건물면적: 34.04㎡ (약 10.29평)

건물지분: 34.04㎡ (약 10.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정평가서 요약 (위치, 주위환경, 교통)

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '면목5동 주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 빌라가 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다. 인근 및 근거리에는 중랑초, 중목초, 면목초, 휘봉초, 휘봉고 등 다양한 교육시설이 소재하고 있으며, 중랑천도 가까이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, '동일로'와 '겸재로' 주변으로는 음식점, 카페, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 상황으로는 본건 인근 ‘동일로’, ‘겸재로’ 변으로 버스정류장이, 북동측 근거리에 지하철7호선‘면목역’이 위치하고 있습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 6층 공동주택 내 제4층 제401호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 PVC샷시로 마감되었습니다. 현재 '단지형 다세대주택'으로 이용 중에 있습니다.

1.4. 설비내역

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 시설, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 토지 현황

토지는 가장형의 평지로, 현재 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다. 본건 동측으로는 폭 약 9~10미터, 남측으로는 폭 약 8~9미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-01-16, 공고일로부터 2년), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 2. 18.~2026. 4. 3.)으로 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

1.7. 공부와의 차이

공부상 현황과 실물 현황 간 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.8. 기타 참고사항

임대차 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하여, '면목5동 주민센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 단독주택, 빌라 등이 주변에 분포합니다. 다양한 교육 시설(중랑초, 중목초, 면목초, 휘봉초, 휘봉고 등)과 중랑천이 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다. '동일로'와 '겸재로' 주변으로는 음식점, 카페, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 7호선 '면목역'과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

면목동 지역의 혐오시설에 대한 공개된 검색 결과에서는 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산은 현장 확인을 통해 주변 환경을 직접 파악하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 절차상 매각으로 인해 기존의 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 인수해야 할 권리나 기타 복잡한 권리 관계가 있는지에 대한 상세한 권리 분석은 별도의 법률 전문가를 통한 확인이 반드시 필요합니다. 현재까지 제시된 정보상으로는 명확하게 인수해야 할 권리가 보이지는 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 면목동은 전통적인 주거 지역과 함께, '동일로' 및 '겸재로' 주변으로 상업시설이 발달해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 음식점, 카페, 병원, 은행 등 다양한 업종의 소규모 상가들이 입점해 있어 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 다만, 대규모 상업지구나 오피스 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 역세권 주변의 활발한 상업 활동보다는 지역 기반의 안정적인 상권으로 볼 수 있습니다. 인근의 주거 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울 도심으로의 접근성이 양호한 편이며, 지하철 7호선 면목역을 이용하면 강남, 청담 등 주요 업무지구 및 상업지구로의 이동이 비교적 편리합니다. 주변에 다수의 초등학교 및 고등학교가 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 우수합니다. 중랑천이 인접해 있어 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기에 좋으며, 주변 상권의 편의시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 것을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, '임대차관계가 미상'이라는 점은 잠재적인 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 거주 중인 임차인이 있다면, 이사비용 발생 및 명도 기간 연장 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, '토지이용계획 및 제한상태'에 명시된 각종 지역 지구 지정 및 제한 사항(건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

셋째, 부동산 강제경매 물건의 특성상, 예상치 못한 하자가 발견되거나 권리 관계가 복잡할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

넷째, 현재 감정가는 3억 5천만원이나, 시장 상황에 따른 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동이라는 우수한 입지에 자리하고 있으며, 교통, 교육, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 다세대주택입니다. 특히 지하철 7호선 면목역과의 접근성이 좋고, 주변 생활 인프라가 풍부하다는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 각종 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

1. 우수한 입지 및 교통망: 지하철 7호선 면목역 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 좋아 서울 시내 이동이 용이합니다.

2. 풍부한 생활 인프라: 주변에 학교, 병원, 마트, 식당 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

3. 쾌적한 주거 환경: 중랑천이 인접해 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가치가 높습니다.

4. 안정적인 임대 수요: 면목동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있어 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

5. 개발 가능성: 인근 지역에서 활발히 진행되는 재개발 및 신속통합기획 사업들은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 본인의 책임 하에 충분한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계