나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51446 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재「사근초등학교」동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2호선 ""용답역""과 지하철5호선 ""마장역""이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제403호로서
(사용승인일: 2019.06.05)
외 벽: 석재붙임 등 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장시설 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임
-본건은 2024년11월20일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임6171)에 따라 주택임차권(임차보증금:210,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장(총괄표제부, 갑) 상 위반건축물표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51446 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 4층403호

용도: 다세대주택

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

토지지분: 19.6478㎡ (약 5.94평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019년 06월 05일

1.3. 감정가

감정가: 276,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 「사근초등학교」 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 쾌적한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 2호선 용답역과 지하철 5호선 마장역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 북동측으로는 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

- 주택임차권 (을1, 권리자: 송혜란, 금액: 210,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2020-02-20, 확정일자: 2020-01-20)

- 가압류 (갑4, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 470,000,000원, 말소: 말소, 말소기준권리)

- 압류 (갑5, 권리자: 성동세무서장, 말소: 말소)

- 강제경매 (갑6, 권리자: 송혜란, 금액: 223,431,870원, 말소: 말소)

등기부채권 총액: 680,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 송혜란

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-20

확정일자: 2020-01-20

배당신고일자: 2024-11-20

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 을구 1번 주택임차권(송혜란)은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 임차인 송혜란이 존재하며, 임차인의 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주로 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 「사근초등학교」가 인근에 위치하여 교육 관련 시설이 근접해 있습니다.

4.2. 토지이용계획

본건의 토지이용계획은 다음과 같습니다.

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 교육환경보호구역 (절대보호구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 설비

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

* 건물 내 승강기 설비, 소화 설비, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장(총괄표제부, 갑) 상 위반건축물 표시가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용에 제한이 따르거나 이행강제금이 부과될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

송혜란 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 210,000,000원 중 미배당 금액 발생 시 매수인이 인수해야 합니다.

6.3. 기타 규제사항

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 시설 설치 및 운영에 대한 법적 제약을 받을 수 있습니다. (정확한 사항은 성동교육청 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 서울 동부 지역의 주거지대에 위치하며 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 매수인이 반드시 인지해야 할 주요 리스크입니다. 위반건축물 해소 방안 및 임차인 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위반건축물 해소 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 역세권(용답역, 마장역) 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 29㎡)의 신축(2022년 완공) 다세대주택이 4층에 600,000,000원, 2층에 523,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2019년 준공으로 연식이 약간 더 오래되었으나, 층수 및 면적은 유사합니다.

본건의 감정가는 276,000,000원으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 편입니다. 이는 위반건축물 및 대항력 있는 임차인 존재 등 리스크 요인을 반영한 것으로 판단됩니다.

위반건축물로 인한 가치 하락분, 임차인 보증금 인수 가능성, 기타 법적 제약 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰가 산정 시 해당 보증금을 별도로 추가 부담하는 것으로 계산하지는 않습니다. 그러나 실제 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 350,000,000원에서 420,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다. 다만, 위반건축물 해소 비용 및 절차, 임차인과의 협상 여부 등에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.