나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12562 [1] 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 제102동 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 ""월곡중학교"" 동측 인근에 위치하는 혜성스테이3차 제102동 제6층 제604호(전유면적 26.14㎡)로서 주위는 중.소규모 점포 및 근린생활시설, 새석관시장, 각급학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장, 상월곡역(6호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 제6층 제604호로서
외벽: 치장대리석붙임마감
내벽: 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥: 플로링보드마감
창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택:(방2, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1, 발코니1)임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 난방시설이고, 위생 급배수 및 급탕설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(도시형생활주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 제102동 제6층 제604호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12562 (1)이며, 감정가는 284,000,000원입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건의 건물 면적은 26.14㎡(약 7.91평)이며, 토지 지분 면적은 18.2527㎡(약 5.52평)입니다.

건물은 2019년 건축 허가, 2020년 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 "월곡중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 새석관시장, 각급 학교, 근린공원, 관공서, 아파트 등 다양한 시설이 혼재된 지역으로, 제반 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 있고 지하철 6호선 상월곡역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

주변에는 생활 편의 시설로는 새석관시장이 인접해 있으며, 근린공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호 구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

주변에 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 3일자 삼성세무서장의 압류(갑3)입니다.

등기부등본상 소유권 보존(갑1), 공유자전원지분 이전(갑2) 등기 후, 주택임차권(을3, 장민정, 280,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정인 것으로 표시되어 있습니다.

이후 삼성세무서장 압류(갑3)가 말소기준권리가 되며, 강서구 압류(갑4), 삼성세무서장 압류(갑5)가 순차적으로 기재되어 있습니다.

본건 경매는 주택도시보증공사(채권자, 갑5)의 강제경매 신청으로 진행되고 있으며, 채권 최고액은 280,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약 상, 임차인 현황에는 김단비(보증금 1,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2025-01-21)와 주택도시보증공사(장민정, 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-28, 확정 2021-12-28)가 있으나, 두 임차인 모두 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 명시되어 있어, 등기부상 및 임차인 현황상의 정보와 상충되는 부분이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 시 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 보이나, '대항력있는임차인' 관련 정보에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

'공동담보' 및 'HUG 인수조건 변경' 또한 본건의 특이사항으로, 인수 후 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 석관동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 전용면적(약 24~25㎡)을 가진 다세대 주택의 경우, 2018년식 "아람채"가 2026년 7월 26,300만원에 거래되었으며, 2008년식 "더하우스6차"는 19,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 284,000,000원이며, 전용면적 26.14㎡(약 7.91평)임을 감안할 때, 유사 연식 및 면적의 "아람채" 실거래가 대비 높은 편입니다.

다만, "아람채"가 2018년식이고 본건(혜성스테이 3차)이 2019-2020년식임을 감안하면, 시세는 유사하거나 다소 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

주변에 새석관시장 등 재래시장과 근린생활시설이 있어 상권은 활성화되어 있으나, 고밀도 상업 지역이라기보다는 주거 배후 상권의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 월곡중학교, 석관중학교, 석관고등학교 등 다수의 각급 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 새석관시장, 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 6호선 상월곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 주거 환경: 도시형 생활주택으로 구성된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재 가능성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어, 임차인 현황의 '대항력 없음' 정보와 충돌하며, 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁 발생 가능성이 높습니다. 특히 HUG의 개입 및 인수조건 변경과 관련하여 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다.

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 공동담보 물건이 존재할 경우, 해당 물건의 경매 진행 상황에 따라 본건의 낙찰 여부 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이자 관련 조건 변경 주체이므로, HUG와의 협의 및 절차 진행 방식에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 최근 건축된 도시형 생활주택으로, 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, '대항력있는임차인' 존재 가능성이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 해당 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 매우 신중해야 합니다.

등기부상 임차권 말소 및 임차인 현황의 '대항력 없음' 정보와 '특이사항'의 '대항력있는임차인' 정보 간의 불일치는 가장 핵심적인 리스크이며, 이로 인한 명도 지연 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

HUG의 채권자 지위 및 인수조건 변경 언급은 본건의 복잡성을 더하는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 건축 연도(2019-2020년)로 신축급의 주거 환경을 제공합니다.

* 지하철 6호선 상월곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주변 편의시설 및 학교 접근성이 좋습니다.

* '대항력있는임차인' 리스크를 적절히 해소할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 284,000,000원이나, '대항력있는임차인'으로 인한 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

유사 연식 및 면적의 인근 실거래가(아람채 26,300만원)를 고려할 때, 본건의 정상 시세는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 명도 리스크가 매우 크다고 판단되므로, 낙찰 후 추가 비용 및 시간 소요를 감안하여 일반 시세 대비 최소 20~30% 이상의 할인이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가 산정은 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 임차인 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.