나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51457 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 49-38 태영아뜨리움 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린상가, 공원 등이 혼재한 기존 주택
지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2012.09.14),

외벽: 드라이비트 마감 및 일부 인조석 마감 등,
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(침실2, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히;
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51457 (1)

물건 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 49-38 태영아뜨리움 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 294,000,000원

토지 면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물 면적: 41.81㎡ (약 12.65평)

토지/건물 일괄매각 여부: 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공 연도: 2012년 9월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

주요 용도: 공동주택(다세대주택)

1.1. 입지조건

입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린상가, 공원 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 을4 근저당 (채권자: 윤성희, 채권액: 40,000,000원, 접수일자: 2021-12-16)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(서진주)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권등기 말소 조건. 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권 포기 조건.

* 임병구

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-01-09

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

기타 권리: 소유권이전(갑5, 갑6), 가압류(갑7, 갑8, 갑9), 압류(갑10) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됨. 단, 임차인 관련 조건(HUG 인수조건 변경)의 이행 여부가 중요함.

1.3. 상권분석

상권분석

주변 상업 시설: 본건 주위로 노변 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 개발 계획: 현재 제공된 정보상 특별한 개발 계획은 파악되지 않으나, 해당 지역은 일반적인 주거지역으로서의 가치를 지님.

1.4. 생활정보

생활정보

주변 편의시설: 인근에 공원, 근린상가 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

교육 시설: "구산중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

주거 환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 본건 매각은 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있음. 이 조건이 성사되지 않을 경우 매각 진행에 차질이 생길 수 있음.

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 관련 내용은 인수 시 추가적인 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사하므로, HUG와의 구체적인 협의 내용 확인이 필수적임.

대항력 없는 임차인의 보증금: 두 임차인 모두 대항력이 없으므로 원칙적으로는 매각으로 인해 보증금이 변제되어야 하나, HUG 관련 조건 이행 여부가 최종적인 리스크를 좌우할 수 있음.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 주거 목적에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치한 태영아뜨리움 내 도시형생활주택으로, 2012년 준공되어 비교적 신축에 속함.

주변으로 다양한 형태의 주거시설과 근린상가, 공원 등이 혼재된 전형적인 주거지역에 속하며, 대중교통 이용 환경도 보통 수준으로 양호함.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확함.

그러나 본 건의 가장 큰 특징은 임차인(주택도시보증공사) 관련 특수 조건으로, 이는 매각의 중요한 조건이므로 해당 조건의 이행 여부가 최종적인 매수인의 인수 부담을 결정하게 됨.

임차인의 대항력이 없다는 점은 명도 리스크를 낮추는 요인이지만, HUG와의 협의 및 배당 결과에 따른 보증금 처리 과정을 면밀히 확인해야 함.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 동일 건물 내 최근 거래 사례(2026년 5월, 25.81㎡, 155,000,000원)를 감안하면 시세 대비 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

서울특별시 내의 주거용 부동산으로서 장기적인 가치 상승 잠재력.

임차인 관련 특수 조건이 원만히 해결될 경우, 명도 관련 리스크 감소 및 안정적인 취득 가능성.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요 충족.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 294,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 동일 건물(태영아뜨리움 49-38, 25.81㎡, 2026년 5월 거래) 기준 시가: 약 6,005,424원/㎡

* 본 물건(41.81㎡) 환산 예상 시가: 약 251,145,000원 (6,005,424원/㎡ * 41.81㎡)

* 동일 건물 내 유사 면적 거래 사례가 적고, 감정가가 실거래가 분석보다 높게 책정된 점, 그리고 HUG 관련 조건의 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, HUG 관련 조건 확인이 선행되어야 함.

예상 입찰가: 265,000,000원 ~ 280,000,000원

*참고사항: 최종 입찰가는 HUG와의 조건 협의 결과, 배당표 확정 여부, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.