나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51464 [1] 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재하며 ""서울성서초등학교"" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(마포구청역 및 망원역, 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 소재하는 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2021.06.30)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사 부정형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택단지형) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51464 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층503호

1.3. 용도: 도시형생활주택

1.4. 감정가: 261,000,000원 (2억 6,100만원)

1.5. 토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

1.6. 건물면적: 18.91㎡ (약 5.72평)

1.7. 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 503호 (사용승인일: 2021.06.30)

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동에 소재하며 "서울성서초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 주거지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(마포구청역 및 망원역, 6호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 5미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 일반적인 주거 단지 및 상업 시설이 혼재된 곳으로, 주거 환경이 양호한 편으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 1월 5일 접수된 강남세무서장의 압류 (갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (양*): 2024년 1월 29일 접수된 을구 1번 순위의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 본건은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금은 255,000,000원입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리 이후 접수된 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소), 갑4 (소유권이전), 갑5 (압류), 갑6 (강제경매), 갑7 (압류), 갑8 (압류)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 양*

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-17

* 확정일자: 2021-12-22

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 있을 수 있습니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사가온씨앤에이) (2022-01-17)

* 갑4: 소유권이전 (김인화, 매매) (2022-01-17)

* 을1: 주택임차권 (양*, 보증금 255,000,000원, 인수) (2024-01-29)

* 갑5: 압류 (강남세무서장, 말소기준권리) (2023-01-05)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사) (2025-05-19)

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단) (2025-05-29)

* 갑8: 압류 (마포구청) (2025-07-09)

3.6. 등기부채권 총액: 255,000,000원

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 내부구획 및 이용상황은 '내부구조도' 참조가 필요하며, 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

4.2. 토지 이용상태

인접지 대비 완경사 부정형 토지 위에 다세대주택(도시형생활주택단지형) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

4.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 성산동 249-23, 메조트론Ⅱ (연립, 162.01㎡, 2007년식)는 2026년 6월 5일 13.5억원에 거래되었습니다.

* 성산동 620-4, 유동빌리지 (다세대, 39.57㎡, 1996년식)는 2026년 7월 8일 2.6억원에 거래되었습니다.

* 성산동 20-5, 자슬린하우스 (다세대, 50.86㎡, 2017년식)는 2026년 7월 4일 5.15억원에 거래되었습니다.

본건은 성산동 30-10, 성산지오 5층 503호로, 건물면적 18.91㎡(약 5.72평)입니다. 감정가는 2.61억원입니다.

유동빌리지(39.57㎡)의 매매가 2.6억원과 비교할 때, 본건의 면적(18.91㎡)은 약 절반 수준이나 감정가는 유사합니다. 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점을 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 면적 대비 시세는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울성서초등학교 인근 위치

* 기타: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 공원 등이 소재하는 주거 지역

5.2. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(양*)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 임차인의 보증금은 255,000,000원이며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있지만, '말소: 인수'라는 등기사항과 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구로 미루어 보아 보증금 전부 또는 일부 인수 가능성이 존재합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 특히, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역은 서부교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 신축 도시형생활주택입니다. 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 법적 제한사항 또한 다수 존재하여 취득 및 활용에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 양호한 건물 상태 및 거주 편의성

* 마포구 성산동의 주거 선호 지역 내 위치

* 마포구청역 및 망원역 인근으로의 교통 편의성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다.

주변 다세대주택 거래 사례(39.57㎡, 2.6억원)와 비교 시, 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 볼 수 있습니다.

다만, 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점과 마포구라는 지역적 이점을 고려해야 합니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 양*의 보증금 255,000,000원은 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 배당에서 전액 변제될 가능성을 시사하나, 인수 위험을 완전히 배제하기 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원 가정)을 제외하고, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하되, 리스크 요인을 반영하여 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% 수준인 약 208,800,000원부터 시작하여, 입찰 현황 및 인수 보증금의 최종 확정 여부를 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세를 고려할 때, 인수될 보증금이 없을 경우 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰이 가능할 수 있으나, 잠재적인 보증금 인수 위험을 감안하면 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

보증금 인수 리스크를 제외한 순수 부동산 가치만을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 208,800,000원 ~ 234,900,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종 매수 가격이 크게 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.