나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51453 [1] 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '응암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 연립ㆍ다세대주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층 지상8층 건물내 제8층 제802호로서, (사용승인 : 2021.01.07.)

- 외벽 : 석재붙임마감등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 서측하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 ""공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가ㆍ착공제한지역(2022-01-26), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 676-20번지에 소재한 제니더플래인엣명지 오피스텔 8층 802호입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51453 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 312,000,000원입니다.

토지 면적은 12.55㎡ (약 3.79평)이며, 건물 면적은 39.43㎡ (약 11.93평)입니다.

건물은 2021년 1월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 지하 2층, 지상 8층 건물 중 8층에 해당합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주 이며, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동 담보 등의 특이사항이 있습니다.

대지 면적은 459.1㎡ (약 138.89평)이며, 건축 면적은 218.9㎡ (약 66.26평), 연면적은 1805.66㎡ (약 546.14평)입니다. 건폐율은 47.68%, 용적률은 249.99%입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '응암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설, 연립/다세대 주택, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통인 편입니다.

본 건 동측으로는 왕복 4차선 포장도로, 서측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51453)입니다. 등기부채권 총액은 293,000,000원입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

임차인: 유

보증금: 293,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-30

확정일자: 2021-04-12

배당신고일자: 2023-06-19

대항력: 있음

비고: 등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높습니다. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2021-01-20, 이승훈 외 1명), 공유자 전원 지분 전부 이전(2021-04-30, 한현수, 매매) 이후, 주택임차권(2023-06-19, 유예진, 293,000,000원, 인수)이 설정되었고, 주택도시보증공사의 강제경매(2025-05-16)가 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 응암동 일대는 주거지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔의 주요 수요층인 1인 가구 및 소규모 사업장의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

건물 자체도 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합 사용되고 있어 지역 내 상권 활성화에 기여할 수 있는 요소가 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2021년 1월 사용 승인되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

내진 설계가 적용된 건물(rserthqkDsgnApplyYn: "1")로 안전성을 확보하고 있습니다.

주위 환경은 보통이며, 교통 여건 또한 무난한 수준입니다.

폐문 부재로 인해 내부 이용 상태, 설비 내역, 임대 관계 등은 현황 파악이 불가하므로, 실제 내부 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 보증금 293,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

폐문 부재로 인한 내부 확인 불가로 인해 건물 상태, 설비 작동 여부, 임대차 현황 등을 정확히 파악하기 어렵다는 점도 입찰 전 유의해야 할 사항입니다.

토지이용계획 상 '건축허가ㆍ착공제한지역(2022-01-26)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이라는 장점과 함께, 대항력 있는 선순위 임차인이라는 높은 위험 요소를 동시에 가지고 있습니다. 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 매수인의 투자 비용이 크게 달라지므로, 철저한 권리 분석과 함께 향후 배당 가능성에 대한 예측이 선행되어야 합니다. 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 향후 관리 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

오피스텔로서 1인 가구 대상 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지 소유권을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 정보(JSON)에 따르면, 40.15㎡ 면적의 해당 건물 8층 호실이 2025년 12월 5일에 32,000만원 (320,000,000원)에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본 건의 감정가(312,000,000원)와 유사한 수준의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

하지만 본 건의 경우, 293,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 시세에서 인수해야 할 보증금을 차감한 금액을 기준으로 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

시세(약 320,000,000원)에서 인수 보증금(293,000,000원)을 제외한 순수 가치는 약 27,000,000원 수준입니다.

이를 고려하여, 잠재적 리스크와 향후 활용 가능성을 감안한 예상 입찰가는 27,000,000원 내외로 제안합니다.

다만, 이는 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않고 매수인이 인수하는 최악의 시나리오를 가정한 것이며, 실제 입찰가 결정 시에는 더욱 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.