나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제207호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (1)

물건 종류: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.2. 소재지 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24, 하우스디가산퍼스타 제2층 제207호

건물명: 하우스디가산퍼스타

사용승인일: 2021년 11월 12일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하4층/지상12층 건물 내 2층 207호

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.61㎡ (약 2.9평)

토지지분: 9.61㎡ (약 2.9평)

건물면적: 39.48㎡ (약 11.9평)

건물지분: 39.48㎡ (약 11.9평)

1.4. 평가 정보

감정가: 296,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 대상 물건 소재 토지는 남동측으로 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하며, 기타 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 28일에 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을1, 채권최고액 2,376,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지에 설정된 별도등기인 구분지상권(2021년 10월 18일 설정)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

과거 기술보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험, 금천구(서울특별시), 금천구청 등 다수의 가압류 및 압류 등기가 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주) 퍼레이션

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 배당신고일자: 2025년 8월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 배당신고일자를 기준으로 보아 후순위 권리자로 분류될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

공부상 용도는 산업시설(공장)이나, 현재 10개 호실(일련번호 (1), (3)~(11)호)이 벽체 구분 없이 하나의 사무실 공간으로 이용 중입니다. 또한, 해당 사무실 공간 내 일부가 임의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

다수의 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 접근성

가산디지털단지역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

토지 구분지상권 설정 등기(2021년 10월 18일)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 사항이므로, 해당 권리의 범위와 효력 등을 반드시 확인하고 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 건물 이용의 특이사항

10개 호실이 하나의 사무실로 이용되고 있으며, 일부 공간이 임의로 구획된 상태이므로, 향후 원상 복구 등의 필요성이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 재활용 과정에서 추가적인 비용 또는 시간을 발생시킬 수 있는 요인입니다.

6.3. 혐오시설 여부

대상 물건이 위치한 가산디지털단지 인근 지역은 주로 지식산업센터 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 주거 또는 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 가산디지털단지역 역세권에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다. 넓은 전용면적과 토지 지분을 바탕으로 다양한 활용이 가능합니다. 다만, 10개 호실이 하나의 사무실로 이용되고 있다는 점과 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 가산디지털단지역을 중심으로 한 뛰어난 교통망과 풍부한 비즈니스 인프라를 갖추고 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 넓은 면적을 활용하여 대규모 사무실 임대 또는 분할하여 소규모 사무실 임대 등 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 상업 활동 중심지: IT 및 산업 단지가 밀집된 지역으로, 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 검토할 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률, 구분지상권의 구체적인 내용 및 영향, 향후 건물 가치 변화 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 본 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.