나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102689 [1] 서울특별시 중구 광희동1가 48 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 광희동1가 소재 ""훈련원공원"" 남측 인근에 위치하며, 소규모공장지대, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""동대문역사문화공원역(2호선, 4호선, 5호선)""이 인접하여 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형으로, 상업용(공부상""위험물 저장 및 처리 시설 중 위험물 취급소)건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 약6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)

제시목록 외의 물건

""지적"" 및 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

""지적"" 및 ""건물개황도"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 건물
(현황 ""1층: 목조및 조적조 슬레이트지붕, 2층(제시외): 판넬조 판넬지붕)로,
외벽 : 조적조 등.

이용상태

창고 등으로(공부상""위험물 저장 및 처리 시설 중 위험물 취급소"")이용중임.

설비내역

기본적인 전기시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진"" 및 ""지적 및 개황도"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

일괄매각
제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102689 (1)

소재지: 서울특별시 중구 광희동1가 48 (신 주소: 서울특별시 중구 을지로40길 22)

용도: 근린시설 (공부상 위험물 저장 및 처리 시설 중 위험물 취급소, 현황 창고)

감정가: 731,254,700원

토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

건물면적: 30.22㎡ (약 9.14평)

제시외 건물 면적: 22.96㎡ (약 6.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 스카이저축은행 (등기부상 확인)

특이사항: 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 광희동1가 소재 ""훈련원공원"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 소규모 공장지대, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선, 4호선, 5호선이 교차하는 ""동대문역사문화공원역""이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

도로상태

본건 토지는 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약

* 본건 토지 및 건물 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리인 스카이저축은행의 근저당권(을3)은 2015년 3월 10일 설정되었으며, 현재 임의경매(갑29/갑27)는 동일 채권자인 스카이저축은행에 의해 신청되었습니다.

* 등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

* 권리 분석 결과, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 동대문역사문화공원역 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 소규모 공장 등이 혼재하고 있어 배후 수요가 존재합니다. 또한, ""훈련원공원""이 인접해 있어 쾌적성도 일부 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

교통의 편리함: 동대문역사문화공원역(2,4,5호선) 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 주요 지역 접근성이 우수합니다.

주변 시설: 공원, 다수의 상업 시설, 문화 시설(동대문디자인플라자 등)이 인접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 고려할 수 있습니다. 다만, 중로3류 폭 저촉, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등 다양한 도시계획시설 및 규제가 적용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 및 지분 이전이 빈번하여 권리 관계가 복잡했던 이력이 있습니다.

* 건물 공부상 용도는 ""위험물 저장 및 처리 시설 중 위험물 취급소""이나, 현황은 ""창고""로 이용 중이며, 제시외 건물은 ""사무실(공실)""로 탐문되었습니다. 이는 향후 용도 변경 및 행정 처리에 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 구조가 ""목조 기와지붕"" 및 ""판넬조 판넬지붕""으로, 노후화나 화재 등에 취약할 수 있어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소규모 공장지대와 근린생활시설, 숙박시설이 혼재된 지역 특성상 주변 환경이 다소 산만할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중심권인 중구 광희동1가, 동대문역사문화공원역 초역세권에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 교통 접근성이 탁월하며, 주변 상권이 활발하여 사업 또는 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 비록 공부상 용도와 현황이 상이하고 건물이 노후화되었을 가능성이 있지만, 일괄매각 대상이며 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용도가 높습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 동대문역사문화공원역 초역세권이라는 최고의 입지 조건.

* 활발한 상업 지역 내 위치하여 임대수익 및 시세차익 기대 가능.

* 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 인한 활용도 증대.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 분석 가능.

* 향후 용도 변경이나 재개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 731,254,700원입니다. 본건은 인수할 권리 및 보증금이 없으므로, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 현황 및 잠재적 가치, 향후 투자 회수 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 이루어져야 하나, 통상적으로 감정가의 80% ~ 110% 범위 내에서 결정되는 경향을 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.